경매용어는 법률용어가 대부분으로 이 분야에 있는 사람이 아니면 쉽게 이해가 안 되는 문제가 있다. 이에 부동산경매용어를 좀 더 쉽게 풀이해보고자 한다.
처음에 이해가 어렵더라도 경매 실전을 하려는 분들은 실전경매 사례를 보면서 그때 그때 필요한 용어를 찾아가는 방법도 좋은 방법이다.
기각
법원이 신청은 받아들이지만 신청한 내용이 적합하지 않을 경우 이유 없다고 인정하지 않는것을 말한다. 무잉여로 기각결정이 난다..
교부청구
개인채권자들이 채권신고를 하듯이 국세, 지방세, 징수금 등에 대해 채무자의 경매재산에 체납관계 세금의 배당요구를 하는 용어를 말한다. 교부청구를 하면 조세의 소멸시효가 5년인데 이것이 중단되고 중단사유가 종료된 때로부터 다시 새로이 시효가 진행된다.
공동경매
경매사건번호가 하나로 진행되며 경매신청채권자는 여러명이 있는 경우를 말한다.
이중경매
경매사전번호가 2개이상이 되는 경매를 말한다. 한사람이 경매신청을 하여 경매개시결정으로 사건번호가 부여된 후 다름 채권자가 이후 경매신청을 하여 사건번호를 부여받는 경우를 말한다. 이 경우 먼저 진행되고 있는 경매절차에 따른다.
유찰
매각불능으로 표시되고 있다. 매각기일에 입찰자가 아무도 없어서 다음기일로 사건이 미뤄지고 최저입찰가격이 20%~30 떨어진다.
재매각
매수인이 대금지급기한 기일까지 대금지급을 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인도 없는 경우에 법원이 이후 다시 진행하는 경매절차이다.
잉여의 가망이 없는 경우의 경매취소
법원경매는 잉여주의 원칙상 경매신청한 사람이 배당금에서 받을 게 있어야 경매진행을 지속한다. 만일 배당금이 없다고 판단될 경우 경매신청채권자에게 이를 알리고 배당이 가능한 금액을 정하여 매수할 것을 알리고 이에 대해 경매신청채권자가 응하지 않는다면 경매취소절차를 진행한다.
압류
부동산의 압류는 공공기관 등이 부동산에 대해 소멸시효 등의 방지를 위해 압류신청을 하여 처분을 제한하는 조치이다..
저당권
채권자가 점유를 하지않고 채무를 담보하기 위해 등기부에 설정을 해두고 이후 채무자가 이자를 갚지 않을 경우 경매등을 통해 우선변제를 받을 수 있는 물권이다.
광
지상권
건물 기타의 공작물 또는 수목의 소유를 위하여 해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 등기부에 기재되며 물권이다.
지역권
인접한 타인의 토지를 이용하여 자기토지의 효용가치를 높이는 권리를 말하며 여기서 자기 토지는 요역지가 되고 타인의 토지는 승역지가 된다.
전세권
전세권은 전세금을 지불하고 부동산을 사용하는 것을 말한다. 전세권은 등기를 함으로서 제삼자에게3 대항하는 물권이며 우선변제권이 있다. 반면 전세금을 주고 등기는 하지 않는 경우를 채권적 전세라고 부르기도 하며 채권인 임차권의 형태이다..
가압류
금전채권에 대해 긴급한 상황일 때 소송을 진행할 시간이 없을 때 할 수 있는 예비조치이다. 가압류가 등기부에 설정되면 채무자의 재산처분을 제한하는 효과가 있다.
가처분
금전 채권 이외의 처분을 제한하거나 다툼이 있는 사안에 대해 법원의 신속한 결정을 구하는 예비조치이다.
차순위매수신고인
매각기일날 최고가 매수신고인을 정하고 입찰자중 선택에 따라 차순위 매수신고인을 정할 수 있다. 차순위 매수신고인은 최고가 매수신고인이 대금납부기일가지 잔금납부를 하지 않을 경우 재매각절차를 진행하지 않고 최고가 매수신고인으로 허가결정을 받을 수 있다. 차순위 매수신고인의 입찰보증금은 최고가 매수신고인이 잔금을 지불한다면 법원으로부터 돌려받는다.차순위매수신고인의 자격은 최고가매수신고인의 낙찰가격에서 입찰보증금을 뺀 가격보다 높은 가격으로 입을 하였어야 한다.
기일입찰
매각기일날 입찰을 하여 최고가 매수신고인을 정하는 경매절차를 말한다
기간입찰
일정기간을 정하여 입찰만 하게 하고 개찰기일을 따로 정하여 개찰하여 최고가 매수신고인을 결정하는 절차를 말한다.
현황조사보고서
경매개시결정등기가 되면 법원은 경매대상 부동산의 현황,점유상태,차임,등에 관하여 집행관에게 조사할 것은 명하는데 집행관이 현장을 방문하여 작성한 문서를 말한다.
감정평가액
부동산경매개시결정이 되면 부동산의 가격을 정하는데 법원에서 감정평가사에게 감정평가를 명하여 제시한 감정가를 통상 최저매각가격으로 정하여 경매를 진행한다.
매각물건명세서
법원은 현황조사, 감정평가한, 서류 등을 토대로 입찰자들이 요약해서 볼 수 있는 최종서류를 열람할 수 있도록 한다. 이 서류가 중요한 부분의 하자가 있을 경우,불허가,허가결정취소 등이 가능한다.
항고보증금
경매절차중 하나로서 1심인 매각허가결정에 대하여 불만족하는 자가 항고를 하여 2심의 결정으로 다투고자 하는 절차이다. 항고요건으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 항고보증금을 공탁하여야 한다. 이후 2심절차에서 항고가 기각되면 항고보증금을 몰수 또는 일부를 돌려받을 수 없게 된다.
부동산인도명령
매수인이 잔금납부 후 매각부동산의 점유자와 협의가 여의치 않을 경우 인도명령을 통해 법원의 결정이나 판결의 효력을 대신하는 제도이다. 잔금후 66개월 내에 해야 하며 대항력 있는 임차인등 점유에 대해 대항할 수 여지가 있는 점유자에게는 인도명령결정이 되지 않을 수 있다.