부동산경매입찰 시 기일입찰표 및 관련서류의 작성방법을 알아보고 경매입찰 시 보증금이 몰수되는 사안에 대해 살펴보기로 한다.
1.기일입찰표작성
부동산경매입찰 시 기일입찰표에는 주의사항 10가지가 기재되어 있다. 이들 중 잘못되었을 때 보증금을 돌려받고 끝나는 문제가 있는 반면 최고가자격이 부여되고 매각허가결정이 된 후 대금납부를 부득이 못하고 보증금을 포기해야 되는 문제가 생기는 경우도 발생한다. 기본적으로 작성을 잘못하여 보증금을 돌려받을 수 있는 사례들을 먼저 살려보고 다음 제목에서 보증금 포기에 대한 구체적인 사례를 살펴본다.
기일입찰표에 물건번호를 여러 개 작성하면 무효처리되어 보증금을 돌려준다. 입찰자가. 법인인데 법인의 등기부등본을 제출하지 않았다면 무효로 보증금을 돌려준다. 입찰금액을 최저가보다 작게 적거나 입찰금액을 수정하거나 하면 무효이고 역시 보증금은 돌려준다. 대리입찰 시. 위임장작성을 안 하거나, 인감증명서, 제출을 안 하거나,, 인감도장을 안 찍을 경우 무효이고 보증금을 돌려준다. 이외에도 미성년자의 입찰, 채무자의 입찰, 당해사건에,채무자의입찰, 입찰하였다가 대금납부를 안 한 사람의 입찰 등은 무효이고 보증금을 돌려준다.
2. 경매입찰보증금포기
입찰표는 해당사건이 개별매각인지, 일괄매각인지에 따라 다르게 작성하여야 한다. 예를 들면 나의 부동산이 1,2,3,1,2,3, 이 있다고 가정한다. 1,2,3 전체를 묶어서 한꺼번에 경매가 나올 수 있다 이를 일괄매각이라 하고 사건은 1개로 진행하므로 입찰 시 기일입찰표는 물건이 1개로 물건번호는 1로 써면 된다.. 일괄매각은 단독주택에서 토지와 건물은 묶어서 진행하고 산꼴 깊은 시골의 경우 33개 묶어도 가격이 500500만 원인 경우 등 나누었을 때 큰 실익이 없을 경우 일괄매각을 진행한다.
격이 500500만 원인 경우 등 나누었을 때 큰 실익이 없을 경우 일괄매각을 진행한다.
그런데 물건이 1번따로,2번따로,31번따로,2번 따로, 3번 따로 진행할 수 있다. 보통 따로 진행하는 것이 대부분이다. 따로 진행될 경우 물건번호라는 것이 별도로 부과된다. 경매사건번호는 한 개이나 물건번호가 1,2,3으로 개별매각은 각각 다른 사건으로 보아 물건번호를 반드시 정확히 표기하여야 한다. 만일 물건번호를 다르게 표기한다면 어떤 상황이 생길 수 있을까? 예를 들면 입찰자가 1번을 입찰하려고 의도했는데 물건번호를 2번을 썼다고 하자.. 그러면 입찰을 몇 번을 한 것일까?? 당연히 마음속의 의도는 개인의 생각이고 외부로 표현된 2번으로 결정되게 된다. 이 경우 1번을 입찰을 했다면 시세보다 가령 50005000만 원 사게 산 것인데 2번을 선택하여 50005000만 원을 더 비싸게 산 것이 되었다면 이후 입찰자는 잔금을 안 내고 보증금을 포기하는 결과가 발생할 것이다. 보증금을 포기하는 게 손해를 더 줄일 수 있는 최선을 방법이기 때문이다. 이처럼 물건번호를 정확히 적는 부분은 보증금을 포기라는 문제와 연관되므로 중요하다.
그다음으로 비슷한 보증금 포기의 문제가 생기는 부분은 입찰가격에서 끝자리 0을 하나 더 붙이는 사례이다.
일전에 강원도 춘천지방법원 영월지원에서 있었던 사례가 있다. 당시 부동산경매물건은 평창에 있는 토지와 건물이 경매가 진행되었다. 매각기일 최저입찰가격은 11억원이었다. 경쟁입찰자가 5명이 입찰을 하였다. 집행관이 개찰을 하여 금액을 호명하였다. 입찰자A12억5000만원입찰,입찰자 B는 11억511억 5천만 원에 입찰, 입찰자C입찰자 C는 11억200011억 2000만 원에 입찰, 입찰자D는 12억에 입찰, 입찰자 E는 116억에 입찰하였다. 순간 법정 내에서 일체 함성이 울렸다 11억을 116억에 낙찰받는 사람은 도대체 누구인가? 상황을 보니 입찰금액을 잘못 써서0을 하나 더 붙인 실 수를 한 것이다.
이후 법원절차는 어떻게 되었을까?
집행관은 116억 입찰자를 최고가 매수신고인으로 지정하였고, 최고가 매수신고인은 일주일 뒤 매각허가결정을 받았고 결국 대금납부기한에 잔금을 지불하지 않았고 최저매각가격의 10%인 보증금 1억11억 1천만 원은 포기로 종결되고 다시 매각기일을 잡아 경매가 진행되었다. 이렇듯 어처구니 없이 입찰가격에 0을 하나 더 붙이면 보증금을 포기애햐 하는 문제가 발생할 수 있다. 따라서. 입찰서를 제출하기 전에 반드시 물건번호를 한 번 더 확인하고 입찰금액에 0을 하나 더 붙였는지를 확인하여야 한다. 그리고 낙찰이 되면 인근 지인들 중 특히 경매를 좀 아는 지인들에게 낙찰받았다고 자랑 겸 얘기를 하여야 한다. 물건번호를 틀리게 써놓고 잔금까지 지불해 버리면 손해는 더욱더 크지는 상황이 발생할 수 있기 때문이다.