1. 농지경매
부동산 경매에서 토지경매 중 특히 농지는 취득에 대해 특별조건이 부과된다. 즉 농지취득자격증명, 농업경영계획서를 제출해야 한다. 농업경영계획서는 농지가 1000 제공미터 (약 300평) 기준일 때 제출한다.
농지는 경자유전의 원칙으로 과거 우리나라가 농사중심의 역할이 중대했으므로 농지는 농사를 짓는 사람이 사는것이 원칙이었다. 그런데 시대가 바뀌면서 명목상 농지지만 농사를 짓지 않는 토지가 더욱 늘어나고 농지 전용이 많아지고 하면서 최초의 의미가 많이 퇴색되어 가고 있다. 더욱이 불법으로 농지전용을 하여 농지직불금까지 받는 사례가 늘어나면서 농사목적 아닌 농지의 취득이 점점 어려워지고 있는 현상이다.
먼저 농지의 의미을 알아보기 위해 지목의 의미를 이해하고 이후 농지취득에 대한 구체적인 검토를 해보고자 한다.
네이버 지식백과에 의하면 지목은 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(垈)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방(堤防)·하천·구거(溝渠)·유지(溜池)·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지로 구분하여 정한다.(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조).로 28종류의 지목으로 정의되어 있다.
한편, 지목설정에 관련하여서는 지목을 설정할 때에는 ① 필지마다 하나의 지목을 설정하며, ② 1필지가 둘 이상의 지목 용도에 사용될 때에는 주된 사용목적에 따른 지목으로 설정한다. 도로·철도용지·하천·제방·구거·수도용지 등의 지목이 중복되는 때에는, 등록시기의 선후 및 용도의 경중 등의 순에 따라 지목을 정한다. 지적공부에 이미 등록된 지목의 토지에, 다른 지목의 용도로 변경시킬 목적이 아닌 사유로 그 용도에 일시적·임시적 변동이 있는 때에는, 지목을 변경하지 않는다(제59조). 지목을 변경하고자 할 때에는, 토지소유자가 60일 이내에 지적소관청에 신청하여야 한다(제78조).
그리고 농지에 대한 정의를 살펴보면
농지법에서 농지라 함은 전 · 답 · 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배로 이용되는 토지 및 그 토지의 개량시설의 부지와 고정식 온실 · 버섯재배사 등 농업생산에 필요한 일정시설의 부지를 말한다.로 정의되어 있다.
농지는 밭과 논과 과수원 및 기타 실제 농지에 관한 지목은 아니지만 농지처럼 사용하고 있는 경우도 농지로 본다는 의미이다.
2.농지취득자격증명
농지취득자격증명 및 농업경영계획서의 발급시기는 일반 매매의 경우에는 등기이전 시 필수 서류이다. 농지취득자격에 관한 서류가 없으면 원칙상 농지취득이 불가하다. 물론 예외사유들은 있다. 부동산 경매의 경우 농지취득자격 관련서류는 매각기일날 최고가 매수신고인의 자격을 취득하고 1주일 뒤 매각허가결정이 나기전까지 제출하여야 한다. 통상 강원도 원주의 경우 매각기일이 월요일 이므로 다음주 월요일날 매각허가결정이 나므로 통상 그전날인 금요일까지 제출하기를 권고하고 있다.
농지취득자격관련 서류의 신청은 부동산 소재지 주민센터에서 서면신청을 하는 방법과 정부 24에서 전자로 신청하는 방법이 있다. 서면신청을 해본 분들이면 편하게 정부24에서 진행하면 될 것이다.
농지취득자격증명신청에서 가장 주의해야 될 부분이 있다.
그것은 발급이 불가할 수 있다는 것이다. 즉, 농지취득자격증명 반려통지라는 제목으로 발급이 된다. 일반 매매 시에는 등기를 할 수 없으므로 계약한 부분에 대해 명의를 바꾸든지, 아니면 계약해지가 되어 계약금 포기 등의 심각한 문제가 발생하기도 한다. 부동산 경매에서는 농지의 경매 시에는 매각물건명세서에 특별매각조건으로 농지취득자격증명 미제출 시에는 보증금을 반환하지 않는다고 명시되어 있다. 따라서 미제출시에는 보증금을 돌려받지 못하는게 원칙이다. 이부분에서 애매한 문제가 제기되곤 한다. 미제출시 입찰보증금을 몰수하는 것은 규정상 원칙이다. 그런데 농지취득자격증명 반려통지서를 제출했을 때는 약간의 변수가 생긴다. 반려통지에 나온 사유가 무엇인지에 따라 입찰보증금을 돌려받을 수 있다. 하지만 이런 부분은 법원마다 약간의 입장들이 틀리므로 입찰보증금을 못 받을 경우 이의신청 및 기타 소송절차를 통해야 할 수도 있다. 법원에서 입장이 약간의 유동적인 이유는 농지취득자격증명이 필요한지의 문제가 법원자체적으로 판단하여 기록하는 것이 아니라 주민센터 농지담당 직원이 자료제공을 하기 때문이다. 즉 농지경매가 진행되면 법원 경매직원은 관할 지자체 주민센터 담당자에게 자료요청을 한다. 지자체 담당이 자료를 보내면 법원 직원이 이를 매각물건명세서에 기재하는 방식으로 진행한다. 이런 사전 조사가 법무부와 행정부라는 각각 다른 기관끼리의 문제이고 사전조사가 불명확 부분에 대한 책임 부분이 명시적이지 않고 이후 피해를 보는 입찰자가 구제를 받는 부분도 서류비용 등으로 아주 약하다. 따라서 반려통지가 왔어도 사전조사에 미비한 부분이 문제 될 수 있는 사안에서는 입찰보증금을 돌려주는 경우가 다반사이다. 따라서 입찰자의 입장에서는 농지취득자격증명이 반려되었다는 통지서를 받더라도 무조건 경매계에 기일 안에 제출해야 하며, 반려사유에 따라서 입찰보증금을 돌려 달라고 경매계에 요청을 해보는 등 적극적인 자세가 필요하다.
3. 결론
최근 들어 농지취득 자격증명 등의 서류를 미리 신청하는 받는 사례들이 늘어나고 있다. 정부 24에서 미리 신청하여 발급이 되면 입찰을 하여 발급서류를 바로 제출하고 발급이 안되면 입찰을 안 한다든지 이런 형태로 계획을 세우는 입찰자들이 늘고 있고 법원경매계에서 매각물건 명세서에 이런 설명을 하는 법원도 많다. 농지취득자격증명에 대해 실재 농지가 아닌 주택 등으로 사용하고 있는데 지목이 농지 등 이런 사례들에 대해서는 다음에 따로 기술하기로 한다.