1.대법원 인터넷등기소
부동산의 소유자 확인을 위해 대법원 인터넷등기소를 이용한다. 등기부의 공식명칭은 등기사항전부증명서로 호칭된다. 등기부를 확인하기 위해서는 주민센터에서 자동발급기를 이용하거나 법원 등기과로 가서 이용을 할 수 있다. 인터넷만 되면 컴퓨터에서 또는 어플을 설치해서 핸드폰으로도 등기부를 확인할 수 있다. 대법원 인터넷등기소 의 메인홈에는 등기열람/발급, 등기신청, 전자납부,확정일자,서비스소개,자료센터,통계의 카테고리로 나눠진다. 등기부 확인은 등기열람/발급에서 확인할수 있다. 열람용은 700원, 발급용은 1000원의 비용이 든다. 열람용은 법적효력이 없고,관공서 등에 제출용도는 발급용을 출력하라고 안내되고 있다. 참고로 열람용은 한번 발급 이후 일정조건에 맞춰 재열람, 재발급이 가능하나 발급용은 한번 발급으로 다시 재열람,재발급이 안된다.
해당 부동산을 열람,또는 발급을 위해서 주소검색을 해야 하는데 간편검색,소재지번으로 찾기,도로명주소로 찾기,지도로 찾기 의 방식이 있다. 일반적으로 소재지번으로 찾기에서 검색한다. 고유번호,지도찾기는 다른 방법으로 검색이 안될 때 고유번호를 알고 있을 경우 등에서 이용할 수 있다.
소재지번으로 찾기를 누르면 검색란에서 토지+건물,집합건물,토지,건물 을 선택할수 있다. 즉 토지+건물을 모두 확인할 것인지? 아니면 집합건물인지? 아니면 토지만인지,건물만인지를 결정하고 나머지 주소를 입력하면 된다. 집합건물은 해당주소 또는 건물명칭과 동호수를 기재하여야 한다. 아래에서 공동담보,매매목록,전산폐쇄조회를 클릭해두면 여기에 해당되는 사항이 기재된다.등기부는 현재유효사항만 나오게 출력할 수도 있고 말소사항 포함으로 출력할 수도 있다. 이전사항에 대해 권리변동까지 함께 이해하기 위해서는 말소사항포함으로 출력하는 것이 좋다. 이후 결재시스템으로 넘어가 결재후 출력하는 방식으로 진행된다. 출력전에 요약사항도 함께 출력을 하면 권리관계를 한장에 볼 수 있도록 정리를 해주므로 해석하기가 편리하다.
2.등기부상 권리관계
등기부는 부동산경매에서 권리분석의 반드시 확인해야 하는 기초자료이다. 등기부의 권리분석을 위해서 먼저 등기부의 표기된 구성을 살펴보아야 한다. 등기부는 표제부와 갑구 을구로 나눤다. 표제부는 부동산의 표시에 관한 사항이 기재되고 갑구는 소유권에 관한 사항,을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재된다. 표제부는 소재지번,건물명칭,건물내역,등기원인 및 기타사항이 기재된다. 토지등기부, 건물등기부가 단독으로 별개로 존재한다. 집합건물의 경우 토지,건물이 함께 집합건물등기부에 기재가 된다. 집합건물의 종류중 하나인 아파트의 경우 토지와 건물이 함께 기록되는데 먼저 전체부분의 건물과 토지가 표제부에 기재되고 이후 해당 소유자의 각호실의 건물과 토지가 별도로 기재된다. 표제부의 전체부분에 대한 명칭은 1동의 건물의 표시와 대지권의 목적인 토지의 표시로 기록되고,해당소유자의 각호실은 전유부분의 건물의 표시와 대지권의 표시로 구분된다. 즉 집합건물등기부에서 토지부분은 대지권의 이름으로 집합건물등기부에 포함되어 있는것이다.
그렇다면 왜 집합건물의 경우 단독주택의 경우처럼 토지등기를 별도로 두고 건물만의 등기를 별도로 두고 기록하지 않는 것일까? 그 이유는 등기부의 복잡해지고 권리관계가 복잡해지는 문제에서 기인한다고 볼 수 있다. 단독주택은 토지등기부와 별도로 건물등기부를 두고 토지만 타인에게 거래할수 있고,건물만 타인에게 거래할 수도 있다. 토지,건물만 따로 거래될 경우 건물에 대한 지상권의 존재에 대한 문제가 발생한다. 그러나 토지,건물 소유자의 각각 1인,2인의 문제로서 법률에서 정한 규정에 따라 제3자의 피해없이 권리관계가 끝나는 게 대부분이다.
집합건물 아파트의 경우 토지 즉 대지권과 건물은 분리처분이 안되는 것이 원칙이다. 분리처분이 되 버리면 여러개의 집들이 연관이 되어 있어서 한세대의 문제는 다른 세대에도 큰 영향을 미치는 등의 문제가 있기 때문이다.
집합건물등기 표제부에서 대지권의 종류가 소유권대지권인지 확인하는것도 중요한다. 대지권의 종류가 소유권이 아닌 지상권,임차권 등이라면 토지소유자와 건물의 소유자가 다르다는 것을 의미한다.이런 종류의 물건이 경매가 나올 경우 건물만의 경매임 이라고 매각물건명세서에 표시되어 나온다.이런 형태의 경매물건은 건물의 소유권을 얻는다 하여도 별도의 토지세를 내거나 토지소유자에게 건물을 의무적으로 팔아야 하는 상황이 생길 수 있음을 고려해야 한다.
등기부의 표제부 이외 갑구와 을구가 있다. 갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있다. 즉, 소유권 변동과 가등기,가압류등기,경매개기결정등기,소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재된다. 갑구에는 순위번호,등기목적,접수,등기원인,권리자 및 기타사항이 기재된다. 권리관계의 우선순위는 순위번호에 따른다. 을구는 소유권이외의 권리에 관한 사항이 기재되어 있다. 즉, 저당권,전세권,지역권,지상권등의 설정과 변경에 대한 사항이 기재된다. 을구도 권리의 순위는 을구의 순위번호에 따른다 다만, 갑구와 을구의 권리내용중 우선순위를 정할때는 접수란에 나오는 접수번호의 빠른순위가 우선순위가 된다.
3. 결론
등기부의 확인은 대법원 인터넷등기소를 이용하는것이 편리하고 등기부상권리관계를 확인할때 순위를 매기는 부분이 중요하다. 갑구 자체에서는 갑구의 순위번호로 확인하고 ,을구 자체도 을구의 순위번호로 확인한다. 갑구와 을구의 비교하여 순위번호를 확인할 때는 접수번호로 우선순위를 결정한다.집합건물의 경우 토지가 대지권의 이름으로 집합건물에 기록되는 부분을 확인한다. 등기부의 열람 또는 발급시 금전을 지급하여야 하는데 갑구와 을구의 상세내역은 기록되지 않는 방식의 열람을 위해서는 일사편리에서 부동산종합증명서를 확인하는 방법도 있다.