1. 물권
민법 185조에 근거조항을 두고 있다. 특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻을 수 있는 배타적 권리, 점유권, 소유권과 용익물권인 지상권, 지역권, 전세권과 담보물권인 저당권, 유치권, 질권등을 말한다. 이외 관습상의 물권으로 분묘기지권과 관습법상 법정지상권을 들 수 있다. 물권은 누구에게나 효력을 미칠 수 있는 대세적 효력이 있고 경매에서는 순위에 따라 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 있다.
2. 채권
민법 373조에 근거조항을 두고 있다. 재산권의 하나로 특정인이 다른 특정인에게 어떤 행위를 청구할 수 있는 권리를 말한다. 경매에서 채권은 우선변제권이 없고 전체 권리자와 안분하여 배당받는다.
3. 부동산경매 권리분석
부동산경매의 권리분석은 서류상분석을 먼저 하고 이후 투자 가능성이 있는지 등의 가치분석을 한다. 여기서는 형식상 서류분석을 위주로 권리분석을 정리해 본다.
부동산 경매에서는 민사집행법을 바탕으로 소멸주의, 인수주의, 잉여주의의 원칙에 따라 진행되고 있다.
소멸주의는 민사집행법 91조 2항 및 3항을 근거로 들 수 있다. 91조 2항에는 매각부동산 위의 모든 저당권은 소멸된다.91조 3항은 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권,압류채권,가압류채권에 대항할수 없는 경우에는 소멸된다. 소멸된다는 의미는 낙찰자가 잔금납부 후 소유권이전등기의 서면등기 신청시 등기부에서 깨끗이 정리된다는 의미이다.
인수주의는 민사집행법 91조 4항 을 근거로 들수 있다. 3항의 경우 외의 지상권,지역권,전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수하다. 다만, 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. 인수된다는 의미는 낙찰자가 잔금납부 후 소유자가 되면 위에 기재된 인수권리의 부담을 안고 소유권을 취득한다는 의미이다. 대항력 있는 임차인 또한 소멸주의와 인수주의를 근거로 판단한다. 즉 소멸되는 권리들 중 등기부상 가장 빠른 권리를 소멸기준권리라고 말한다. 임차인의 입주 및 전입 시 고의 다음날 0시와 소멸기준권리의 설정일 9시를 비교하여 임차인이 앞서면 인수주의로 판단이 되어 낙찰자가 보증금을 책임져야 하고 임차인이 느리다면 소멸주의에 따라 임차인의 보증금은 낙찰자에게 청구할 수 없는 관계가 된다.
부동산경매에서 세 번째로 잉여주의가 있다. 잉여주의는 민사집행법 102조를 기초로 한다. 집행법원은 법원이 정한 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 경매비용을 변제하면 남을 것이 없다고 인정되는 때에는 이러한 사실을 압류채권자에게 통지하고, 압류채권자가 이러한 우선 채권을 넘는 가액으로 매수하는 자가 없는 경우에는 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 경매절차를 법원이 직권으로 취소하게 된다.
이 의미는 부동산 경매가 진행되어 매각되어 전체 채권자에게 배당금을 나눠줄 때 부동산 경매를 신청한 채권자가 배당금에서 받을 돈이 있어야 된다는 의미다. 경매가 진행되면 법원경매계에서는 경매절차를 진행하여 미리 배당요구종기일을 정하고 예상되는 배당내용에 대해 미리 추정한다. 경매를 신청한 채권자보다 선배당되는 물권자 등이 있을 경우 선배당 금액과 부동산 감정가격 등을 비교하여 경매신청자에게 배당될 돈이 없다고 판단되면 처음부터 경매진행을 하지 않을 수도 있다는 의미이다. 즉, 선순위 근저당이 1억이 있고 2순위 가압류가 본안판결로 경매를 신청한 경우 감정평가금액이 8000만 원이라고 한다면 근저당이 배당받고 2순위 경매신청자인 가압류권자가 돈 받을 것이 없다. 그러면 법원은 가압류권자에게 이러한 사실을 우편으로 보내고 경매신청자가 받을 돈이 있는 금액을 책정하여 예를 들면 1억 500만 원에 매수할 의사가 있는지 서류를 보낸다. 이때 가압류권자인 경매신청자가 안 하겠다고 하면 경매가 취소된다. 법원은 후순위 권자가 자기는 돈 안 받아도 되니 무조건 경매진행을 해달라는 요청을 받아들이지 않는다. 그 근거가 잉여주의인 것이다.
위의 부동산 경매 권리분석을 종합하면 먼저 소멸주의의 원칙상 소멸기준권리를 설정한다. 등기부상 인수가 되는 권리가 있는지, 없는지를 확인한다. 후순위 채권자가 경매를 신청한 경우 잉여주의 원칙상 경매가 취소될 가능성이 있는지도 분석한다. 선순위 전세권은 임차인의 대항력문제와도 관련되어 있고 인수주의의 원칙이 적용되지만 예외로 소멸주의도 동시에 적용될 수 있음을 유념해야 한다.