1.미등기,무허가 건물경매
미등기 건물은 건축물대장은 있지만 등기가 되어있지 않은 건물을 말한다. 무허가 건물은 건축물대장도 없고 건축신고나 허가 절차 없이 지어진 건물을 말한다. 부동산 경매나 공매에서 미등기건물, 무허가 건물과 관련하여 경매나 공매가 진행되는 경우가 있다. 지분경매와 지상권류 권리와의 연관성이 있는 문제이다. 본 글에서는 건물이 지상권류의 권리가 없는 경우를 사례로 기술하기로 한다.
2. 부당이득금 반환청구 및 건물철거판결,
미등기, 무허가 건물이 있는 토지만의 경매로 토지를 취득한 후 미등기, 무허가 건물에 대해 부당이득금 반환에 대해 소송을 진행할 수 있다. 이 소송은 건물이 토지를 사용할 권리가 없다는 전제로 하는 청구 형태로써 건물철거소송과 연계하여 이루어진다. 즉, 토지소유주는 건물에 대해 건물이 토지를 사용할 권리가 없으므로 건물철거청구를 진행하는게 핵심포인트이고 부가적으로 월세상당의 부당이득금을 청구한다는 의미이다. 혹시 지료를 달라는 청구를 하게 되면 토지임대차 성립을 전제하는 의미로 해석되어 토지소유자가 건물에 대해 토지를 사용할 권리를 주는 것 처럼 해석될 수 있으므로 반드시 주의해야 할 것이다. 철거소송의 법원은 부동산 소재지의 법원이 기본이다. 따라서 토지 낙찰자의 주소지가 부동산 소재지와 거리가 멀고 건물소유자는 목적건물 인근에 살고 있다고 할 경우 협상을 위한 수단으로 금전청구인 지급명령신청이나 부당이득금 반환청구를 토지소유자의 주소지에서 청구하기도 한다. 왜냐하면 금전청구는 채권자의 주소지에서 진행할 수 있기 때문에 금전청구로 인해 건물주는 소송에 참가하기위해 먼 거리를 방문해야 하는 번거러움 때문에 이것은 곧 협상을 위한 수단이 되기도 한다. 그럼에도 불구하고 협상의 진척이 없다면 토지소유자는 건물철거소송을 부동산 소재지 법원으로 진행하여야 한다.
토지 낙찰자가 사전에 법리검토를 충분히 하였다면 대부분 승소를 할 수 있다. 다만 월세상당의 부당이득금은 주택의 경우 비율이 크지 않는데 특히 월세비율의 산정근거는 감정평가사를 통한 임료감정이 가장 우선이나 통상 법원 판사는 양 당사자의 의견을 조율하여 정하기로 한다. 왜냐하면 감정료가 1년치 부당이득금을 능가하는 경우가 많기 때문이다. 그리고 토지에 대해 비율을 정할 때는 건물이 존재하지 않는 순수한 토지가격이 기준이 된다. 토지만의 경매시 통상 토지감정가격은 2가지로 감정되어 표기된다. 순수 토지만의 감정가격과 건물로 인해 토지사용을 제대로 할 수 없으므로 이로 인해 제한받는 감정가격으로 분류된다. 통상 2개 감정의 차이는 20%~30%의 차이가 난다. 그러므로 1차 토지만의 가격 즉 최저매각가격이 건물로 제한받는 가격으로 기재가 되어 경매가 진행되는 경우는 순수한 나대지 감정가격에 비해서는 20~30% 저렴한 가격으로 경매를 진행되는 것과 같다. 1회 유찰 후 낙찰 받았다고 가정하면 강원도 원주의 경우 1회 유찰은 최초가격에서 30% 저감된다. 따라서 2회 입찰 때 낙찰되었다면 순수 토지감정가 대비해서 볼 때는 50% 이상 저렴하게 구매한 것이 되는 것이다.
이처럼 최근 경매시장에서는 1차에 매각이 진행되는 사례들도 보이고 있다. 그 이유는 건물로 제한받는 가격으로 1차매각의 진행을 하다보니 순수한 토지가격 기준으로 볼 때 는 20~30% 저렴한 것이기 때문이다.
철거대상건물에 대해 철거판결을 받고 부당이득금판결을 받았는데도 건물주와 협상이 진행되지 낳는다면 어떻게 할 것인가?
토지만의 경매에서는 이런 부분도 충분히 고려하여 최초 입찰을 얼마에 할 것이고 만에 하나 건물주와 해결이 안 될 경우를 생각해 두어야 한다. 몇 가지 대처방안을 생각해 볼 수 있다. 먼저 부당이득금으로 받은 금전채권으로 건물주의 집기비품에 대해 동산경매를 진행할 수 있다. 동산경매는 부동산 경매처럼 시간이 오래 걸리지 않고 통상 1~2개월 정도 신속히 진행되기도 한다. 집기비품에 대한 경매는 목적이 건물주와의 명도와 협상에 있는 부분이지, 집기비품을 팔아서 부당이득금에 대한 채권을 만족시키겠다는 것은 아니다. 부당이득금 받는것보다 건물소유자와 건물에 대한 협상을 빨리 끝내고 토지, 건물을 온전한 한사람 소유로 만들어서 제3자에게 다시 매각하여 수익을 올리는 것이 더 시급한일이다. 그런데 건물에 있는 집기비품의 가격이 거의 없는 경우가 있다. 노인분들이 홀로 사신다거나 하는 경우 집기비품의 감정가격이 몇 번 유찰되면 동산 경매도 진행이 안 될 수 있다. 그렇다면 건물에 대해 등기를 만들어서 금전채권으로 경매를 진행하는 방법이 있다. 이때 건물등기를 만들 수 있는지가 문제이다. 통상 건축물대장이 있는 미등기 건물은 건축물대장을 기초로 등기를 만들 수 있다. 물론 이 부분도 현재건물과 건축물대장상 건물이 틀리다면 문제가 될수 있다. 무허가 건물은 특별히 건축허가를 받은 이력과 같은 특별한 경우 이외에는 등기를 만들기가 어렵다. 따라서 미등기,무허가 건물이 있는 토지경매의 경우 건물의 등기를 만들어서 경매를 신청할 수 있는지의 여부도 충분히 고려되어야 할 사안이다.
이것도 안되면 건물철거하는 방법과 토지부분에 대해 채권, 채무관계를 만들어서 토지에 대해 채무자로서 경매가 진행되도록 하는 방법이 있을 것이다. 건물철거는 철거비용 등의 문제가 발생하고 이후 나대지 만으로의 매각이 충분한 가치가 있는지도 검토되어야 한다. 경매가 진행될 경우 건물을 제외하고 토지만의 경매시 배당금에서 충분한 수익이 있는지가 검토되어야 할 것이다.
3.결론
토지만의 경매시 건물이 등기가 없는 미등기 또는 무허가 건물이 있을 경우 건물소유자와의 협상은 상당히 중요하다. 대책없이 낙찰받았다가 소송비용과 시간만 흘러가고 애물단지로 전환될 경우가 생길수가 있다. 따라서 건물주의 성향을 파악하고 건물등기가 가능한지를 파악하고 토지가격을 저렴하게 낙찰받아야 사후 문제에 대해 여유있게 진행할 수 있을 것이다.