1. 법원경매절차
부동산 경매를 진행하는 법원경매절차는 민사집행법에 규정되어 있고 또 별도의 부동산 등에 대한 경매절차처리 지침에도 잘 기록되어 있다. 즉, 부동산경매는 법원에서 규정한 일정한 절차에 따라 진행한다는 것이다. 먼저 경매신청하는 단계이다. 금전관계에서 채권자는 법원에 경매신청을 한다. 법원에서 경매진행하는데 형식문제가 없으면 경매개시결정으로 등기부에 기재된다. 법원은 배당요구종기일을 지정하여 모든 채권자는 이때까지 돈 받을 것으로 신고하도록 규정한다.
법원담당자는 압류채권자 즉 경매신청자가 낸 돈으로 현황조사명령을 하여 집행관에게 현장조사를 하도록 명한다. 그리고 부동산이 얼마인지를 감정평가사에게 감평평가를 명한다. 그리고, 세무서, 지자체, 국민건강보험,에 관해 체납된 게 있는지 있으면 신고하라고 공문을 보내고 등기부상 채권자 및 고유자 및 주택의 점유자 등에게도 권리신고 및 배당요구를 하도록 고지한다.
배당요구종기일 후 약 한 달 남짓 후 매각기일을 진행한다. 법원에서 경매사건의 많고, 적음에 다라 차이가 있지만 통상 경매신청부터 매각기일까지 6개월 남짓 걸린다. 매각기일날 아무도 입찰하지 않으면 다음기일은 약 1달 후로 정해지고 가격은 30~20% 떨어진다. 이후 매각이 되면 그 후 일주일 뒤 매각결정기일날 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 한다. 1심결정이다. 우리 법원의 판결은 3 심재이다. 1심판결 후 항소하면 2심으로 진행하고 이후 상소하면 3심 대법원으로 올라간다.
판결에 비해 결정도 1심결정 후 항고, 상고를 하면 대법원까지 올라간다. 법원의 매각허가결정은 1심결정이 된다. 1심결정은 1주일의 시간을 주고 이의신청이 없으면 확정이 된다. 따라서 매각기일 후 1주일 뒤 매각허가결정되고, 또 1주일이 지나야 매각확정이 된다. 낙찰자가 매각기일날 낙찰되어도 돈을 낼 수 있는 시기는 확정이 되어야 하므로 최소 2주가 지나야 된다.
부동산 경매에서 낙찰자가 소유자가 되는 시기는 잔금을 냈을 때를 말한다. 이후 서면등기 절차는 형식적인 절차이다. 낙찰자가 주의해야 하는 것은 매각기일날 낙찰되었다고 끝나는 것이 아니다는 사실이다. 매각기일 후 1주일 뒤 매각불허가결정이 될 수 있고 매각허가결정이 되었다 하더라도 이후 2심으로 항고진행이 될 수 있다는 것이다. 이전에는 의도적으로 채무자 등이 항고를 하여 1년씩 기간을 끌다가 경매가 취소되고 낙찰자는 보증금만 찾아가는 사례가 많았다. 그러나 항고를 위해 낙찰금액의 10% 보증금을 내어야 항고를 받아들이고 이후 항고가 이유 없는 것으로 확정되면 보증금을 몰수하는 것으로 바뀌면서 항고가 현저히 줄어들었다. 경매진행이 보다 신속하게 진행되었다.
2. 대금납부 시기의 중요성
우리는 법률의 부지는 구재되지 않는다는 법언을 명심해야 한다. 따라서 부동산 경매절차에서 중요한 부분은 반드시 숙지하고 있어야 한다. 그중 하나는 대금납부시기이다. 대금납부는 낙찰자가 소유자가 되는 것이므로 중요하다. 경매는 낙찰자가 생겼음에도 불구하고 일정 절차에 의해 경매가 취소될 수 있다. 법원의 집행절차에서 중요한 부분이 절차상 잘못이 있었다면 낙찰자의 의도와는 무관하게 경매는 취소된다. 채무자와 소유자의 의도에 따라 채권자와 협의 후 경매가 취소되기도 한다. 즉 경매를 신청한 채권이 등기부에서 사라지면 경매를 진행할 채권이 없어졌으므로 더 이상 경매를 진행할 이유가 없다. 물론, 이런 부분은 이해관계자가 법원에 신청을 해야 한다. 법원에서 당사자 사이에 변경된 부분에 대해 법원이 알아서 처리하는 것은 없다. 따라서 낙찰자는 대금납부를 하기 전까지는 경매가 언제든지 취소될 수 있다는 긴장을 늦추지 말아야 한다. 이 부분은 임의경매와 강제경매에 따라 틀리다. 이는 다음 주제로 정리하기로 한다.
3. 결론
부동산경매에 있어서 법원경매절차를 이해하는 부분은 채무자, 소유자, 낙찰자, 다른 채권자, 및 공유자 등에게 중요한 부분이다. 매각되었다고 끝나는 문제가 아니고 이후 각 입장에서 구제할 수 있는 수단이 있다. 따라서 법률의 부지로 미리 포기하는 일은 없어야 할 것이다.