법정지상권,지상권,지상권분석

 

1.지상권

지상권은 건물 기타 공작물 등의 소유자가 토지를 사용하는 권리로서 토지등기부에 기록되어 이 토지가 타인에게 거래될 때 누구에게나 지상권 권리를 주장할 수 있는 물권을 말한다. 일반적으로 지상권의 등기가 토지등기부에 거의 없는 이유는 지상권 등기를 하면 토지 소유자도 자신의 토지를 이용할 수 없고 이용 기간이 30년 이상이 될 수도 있기 때문이다.

 

이처럼 토지등기부에 지상권 등기는 거의 없지만 지상권 등기가 없더라고 마치 지상권 등기가 있는 것처럼 효력이 생기는 경우가 있다. 이중 법에 요건들이 규정된 것을 법정지상권이고 하고 판례에서 정립된 것을 관습법상 법정지상권이라고 부른다. 이외에도 지상권과의 유사한 일종인 분묘기지권 등이 있다.

먼저 지상권과 법정지상권에 대해 정리해 본다.

지상권은 민법 297조에 기록되어 있다.

 

제279조(지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

 

제280조(존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.

1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년

2. 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년

3. 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.

 

2.법정지상권

법정지상권의 조문은 민법과 가등기 담보법, 입목 법에 각각 규정되어 있다.

민법 제305조(건물의 전세권과 법정지상권) ① 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별 승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다

민법 제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지 소유자는 건물 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

 

민법 제366조는 가치권과 이용권의 조절을 위한 공익상의 이유로 지상권의 설정을 강제하는 것이므로 저당권설정 당사자 간의 특약으로 저당 목적물인 토지에 대하여 법정지상권을 배제하는 약정을 하더라도 그 특약은 효력이 없다. 대법원 1988.10.25. 선고 87다카 1564 판결

 

가등기 담보법 제10조(법정지상권) 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 제4조제2항에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권(地上權)이 설정된 것으로 본다. 이 경우 그 존속기간과 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.

[전문개정 2008.3.21.]

 

입목법 제6조(법정지상권) ① 입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지 소유자는 임목 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

② 제1항의 경우에 지료(地料)에 관하여는 당사자의 약정에 따른다.

[전문개정 2010.3.31.]

 

위 법정지상권의 규정에서 공통점은 토지 소유자 건물 소유자가 동일하다가 전세권, 저당권, 담보가등기, 입목의 경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 틀려진 경우 지상권 성립의 효력이 생긴다는 것이다. 판례에서는 366조의 법정지상권 배제 특약도 무효라고 판단한 바 있다.

 

3.지상권분석

이와 같은 지상권류의 물건을 분석하는 방법을 기술해 본다.

토지만의 경매, 건물만의 경매 등의 물건이 경매로 진행될 시 아래의 순서대로 분석을 해보면 좀 더 정확한 분석으로 물건 확보를 할 수 있다.

먼저 건물이 있다고 토지를 사용할 권리가 당연히 생기지 않는다는 사실을 기억한다.

둘째 토지등기부에 건물과 관련된 지상권, 임차권, 지역권 등의 권리가 있는지를 확인한다.

셋째 건물등기가 있는지를 확인한다.

넷째 건물등기가 있다면 건물 보존등기가 된 시점부터 토지등기부와 건물 등 기무의 같은 시점에 동일인으로 되어 있는 부분이 있는지를 확인한다.

 

다섯째 건물등기부가 있고 토지, 건물 소유자의 일치가 없는 경우 건물의 소유자와 토지 소유자의 토지임대차 관계가 있는지를 확인한다. 이때 토지임대차가 있다면 민법 622조의 차지권이 적용되는 부분으로 새로운 토지 소유자는 기존 토지임대차를 승계해야 하며 이후 임대차 종료 시 건물 소유자에게 건물 가격을 지불하고 건물을 인수해야 하는 문제가 발생할 수 있다.

 

여섯째 건물등기가 없다면 최초 건물 소유자를 찾아서 최초 건물이 토지와 함께 다른 사람에게 거래되었는지 아니면 토지 건물이 함께 거래되었는지를 파악해야 한다. 이 부분은 이후 관습법상 법정지상권 부분에서 판례와 함께 자세히 설명하기로 한다.

 

일곱째 지상권류의 승계 취득 부분을 확인한다.

위의 순서로 지상권과 관련된 문제를 파악하고 경매 물건을 분석하여야 하며, 나아가 구체적인 사안에서 판례 내용들도 검토해 보기로 한다.

 

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부동산소액투자 박사 소송경매와 협상전략