1. 부동산경매배당
부동산경매배당은 권리분석과도 연관이 되고 입찰자와 임차인과 채권자 및 채무자, 소유자에게도 각각 역할을 한다.
입찰자의 관점에서는 배당을 한 후 부동산의 채권자나 임차인이 문제없이 깨끗이 정리되길 바란다. 특히 주택을 점유하고 있는 대항력 있는 임차인이 배당을 다못받고 배당이의 등의 소송으로 이어져 배당표가 확정이 되지 않으면 인도명령,강제집행으로 진행이 안되고 소송이 끝나고 배당금을 받을때까지 낙찰자는 점유를 하지못하는 상황이 될수 있다. 따라서 입찰자는 대항력있는 임차인의 배당문제를 주의깊에 볼 필요가 있다.
임차인 입장은 보증금을 다 받을 수가 있는지, 대항력있는 임차인이라면 배당요구를 안한고 계약기간동안 부동산에 점유를 계속하든지 등의 문제를 고민해야 할 것이다. 특히 임차인의 형태인 선순위 전세권자는 전입신고등이 없을때 배당요구를 하면 낙찰자에게 대항할수 없는 관계가 되므로 주의하여야 한다.
채권자의 입장은 자신의 배당이 얼마가 될 것인지가 중요할 것이다. 특히 경매를 후순위 채권자가 경매를 신청하는경우 배당금을 받을수가 없다면 경매취소가 되어 경매진행하면서 들어간 비용과 시간이 소비됨을 인지하고 경매신청 시와 유찰등에 대해 배당금의 진행여부를 세심히 살펴야 할 것이다.
한편 경매에서 채무자와 소유자가 동일인 경우가 많지만 채무자는 돈을 빌린 사람이고 소유자는 담보를 제공한 사람으로 다른 사람일 경우도 있다. 동생이 채무자이고 형이 자기 집을 담보로 은행에 제공할 수도 있다. 즉 형은 소유자로서 물상보증인이 되고 동생은 채무자가 되는 것이다. 형과 동생의 관계라면 어쨌든 채무자인 동생은 경매부동산에 대해 애착을 가지고 형에게 손해를 많이 주지 않기 위해 노력하는 모습을 보일 수가 있다. 그러나 단순한 채권채무관계로 보증을 한 것이라면 채무자는 나 몰라라하는 식의 태도를 보일수 있고 소유자는 좀 더 적극적으로 자신의 재산을 보호하기 위해 관심을 기울일 수 있다. 채권자들의 전체 배당금액보다 더 비싸게 부동산이 매각될 경우 즉 채무초과된 상태가 아닐 경우 나머지 금액은 소유자에게 배당이 된다. 이런 경우라면 소유자는 경매보다는 일반 매매로 좀 더 비싸게 팔아서 채권자들의 빚을 정리하는 방법을 찾아보는 것도 중요하다.
2. 배당순위
부동산경매의 배당순위는 1순위가 경매신청한 채권자가 사용한 경비 즉 경매비용이다.
2순위는 저당물의 제3취득자인 지상권자, 전세권자, 대항력 있는 임차인등이 그 부동산에 들어간 필요비, 유익비의 배당이다. 필요비는 점유사용을 위해 보존에 필요한 필수비용으로 전기, 수도, 보일러 수리비 등이 해당할 수 있다. 유익비는 그 부동산에 가치를 올려주는 것으로 아파트 베란다 새시비용 등이 해당된다. 통상 소유자와 계약서에 원상복구조항이 있는 경우 소유자의 별도의 동의 없이 들어간 수리비 청구는 경매에서도 구제받기 어려운 현실이다.
3순위는 주택. 상가 임차인의 소액보증금, 최종 3월 임금, 3년 퇴직금, 재해보상금등이다. 이중 소액보증금은 배당할 금액의 2분의 1 까지만 배당이 되므로 임차인 및 입찰자들은 잘 계산하여야 할 것이다.
4순위는 당해세이다. 당해세는 우선 배당이 되므로 경매 진행 시 매각물건명세서에 표기해 주는 경우가 많다. 최근 전세사기로 국세와 지방세에서 당해세 순위의 배당금액을 임차인에게 보전해주는 취지의 입법이 개정된 바 있다. 23년 4월 국세기본법, 24년 5월 지방세기본법의 개정에서 당해세의 법정기일보다 먼저 전입신고, 확정일자를 갖춘 임차인에게 당해세의 배당금을 지급하는 것으로 바뀌었다. 이 부분의 의미는 당해세 다음 근저당권자가 있고 그 다음으로 임차인의 전입신고,입주 및 확정일자를 갖추었다고 예를 들어본다. 이 경우 기존에는 당해세 배당되고 근저당이 배당되고 남은 금액이 있을 때 임차인의 보증금 배당이 되는데 바낀 법에 따르면 임차인의 확정일자 효력 이후에 발생한 국세, 지방세의 당해세에 대해서는 임차인에게 보전해준다는 의미이다. 당해세의 종류로는 국세 중에는 상속, 증여, 종합부동산세가 있고, 지방세로는 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세가 있다.
5순위 이후부터는 다음제목으로 기술하기로 한다.