우리가 접하는 부동산경매는 대법원법원경매정보라는 싸이트에 기록이 되어 있다. 물론 전국 각 법원 경매계로 가면 매각기일 7일전부터 기록을 열람할 수 있다. 법원 경매 싸이트에서는 2주전부터 현황조사서,감정평가서 등을 볼수 있다.
1.압류채권자
경매를 신청한 채권자를 압류채권자라고 표시한다. 이외 채권자를 그냥 일반채권자라고 부른다. 압류채권자와 일반채권자들이 경매를 대하는 입장은 어떨까?
부동산 경매에서 압류채권자는 특히 주의를 요하는 부분이 있다. 즉 이 부동산이 경매로 매각이 되었을때 나에게 얼마만큼의 배당이 돌아올 것인가를 미리 예견할수 있어야 한다.
2.배당
예를 들어 보겠다. 경매 부동산의 감정가가 1억 이라고 한다. 나의 채권의 순서는 1순위가 아니라 2순위 라고 가정한다. (물론 배당에 대해서는 순위배당:자기순서에 자기꺼 다 받아가는 배당,안분배당: 자기순서인데 후순위 채권자들과 전체 나누어서 배당을 알아야 한다. 나중에 이 부분은 따로 글 써겠음.)여기서는 순위배당을 전제로 얘기함.1순위; 채권자의 금액은 5000만원, 2순위인 나의 채권은 3000만원이라고 가정해보자 . 경매에서 1억에 매각되면 선순위 배당되고 후순위인 나에게 배당금이 돌아온다. 그런데 입찰이 아무도 없어서 1번유찰,2번유찰(유찰되면 30~20% 가격이 떨어져서 다시 입찰한다)30% 떨어지는 법원에서 2번 유찰이 되었다고 가정하자. 그러면 가격은 4900만원이 된다. 이 경우 매각되면 1순위가 5000만원인데 1순위받고 2순위에게 돌아올 금액은 0원이다.
부동산 경매에서는 잉여주의라는 용어가 있다. 즉 경매를 신청한 채권자 즉 압류채권자의 입장에서 돈 받을게 있어야 경매를 진행해준다는 의미이다. 경매를 신청한 채권자가 나는 돈 안받아도 되니 채무자의 재산은 무조건 경매를 넣어달라! 이런 진행이 안된다는 것이다. 따라서 일정 법적절차를 거쳐서 경매가 기각결정후 취소가 된다. 취소가 되면 경매를 위해 비용지불한 것은 돌려주지 않는다.
3.결론
따라서 경매를 신청하는 입장에서는 배당에 대해 공부를 하여 최소한 경매가 진행하는 단계에서 자신의 배당이 어떻게 된다는 내용을 파악후 경매신청을 하여야 할 것이다.