1. 부동산경매 임차인
부동산경매에서 임차인은 점유자 형태중 하나이다. 경매 입찰자들이 권리분석을 하면서 힘들어 할 수 있는 대상 중 하나가 임차인이다. 임차인의 권리분석이 어려운 이유 중 하나는 대항력이 있는 임차인의 보증금은 입찰자가 부담해야 되기 때문이다.
대항력의 의미는 집의 소유자가 나가라고 했을때 임차인은 임대기간이 지날 때까지 못 나간다고 할 수 있는 권리이다. 집주인이 나의 집에 들어와서 계약을 하고서 살려고 하는 사람과 계약을 할 때 통상 임대차계약을 한다. 임대차 계약을 하면 집주인은 임대인이 되고, 집에 들어와 사는 사람은 임차인이 된다. 이런 임대차계약은 임대인과 임차인과의 합의로 둘 사이의 계약으로 이루어지는데 이런 계약을 채권계약이라 한다. 채권계약은 당사자 사이의 문제로 제삼자와는 무관하다. 집주인 즉 임대인이 임차인에게 예기 없이 집을 팔았다고 가정해 본다. 새로 집을 산 사람은 기존 계약과 무관하게 내가 새로운 소유자이니 기존 소유자와의 계약은 채권계약으로 나에게 영향을 미치지 않으므로 그 계약은 새로운 주인과는 효력이 없으니 집을 비워주셔야 합니다.라고 말한다. 이렇게 되면 임차인은 억울하다. 돈이 없어서 소유자가 아닌 남의 집을 빌려서 사용하고 있는데 주인이 바꿨다고 나가라고 하면 나가야 하느가?라는 불만을 얘기하게 된다.
위와 같은 채권계약으로 사회적으로 가난한 임차인의 문제가 발생하게 되어 주택임대차보호법이 만들어졌다. 주택임대차보호법에서는 임차인이 전입신고와 입주를 하면 다음날 0시부터 제3자에게도 대항할 수 있다고 명시하였다. 즉 기존에 채권관계로 인해 제삼자에게 주장을 할 수 없었는데 주택임대차보호법으로 인해 전입신고, 입주만 하고 있으면 제삼자에게 기존 계약관계를 주장할 수 있게 되었다.
임차인의 전입신고,입주로 대항력이 있는지의 문제는 부동산 경매에서 권리분석 시 해결해야 할 중요한 문제가 된 것이다. 전입신고는 되어 있지만 임대차 계약관계가 아니어서 대항력이 없는 임차인이 있을 수 있다. 이때 임대인과의 정확한 관계를 파악하기 전에는 대항력여부를 판단하기 어렵다.
2. 임차인의 권리
임차인의 권리는 위에서 언급한 대항력있는 임차인과 선순위 임차권, 선순위 전세권을 들 수 있다. 부동산 경매에서 이들 권리들의 분석이 중요하다. 왜냐하면 분석을 잘못하면 임차인의 보증금을 경매낙찰자가 책임져야 하기 때문이다. 경매에서 임차인의 권리분석 시 함께 고려해야 할 부분이 있다. 그것은 임차인이 권리신고를 했는지의 여부이다. 특히, 아파트처럼 통상 임차인이 한 사람일 경우와 다가구 주택의 경우처럼 임차인이 여러 명 있을 때 모두 권리신고를 했는지 아니면 일부만 했는지도 중요하다. 권리신고를 고려할 때 배당요구도 함께 고려하여야 한다.
위에서 언급한 내용에 대해 용어를 설명한후 다시 서술하기로 한다.
부동산경매에서 대항력있는 임차인이란 전입신고와 입주를 한 임차인중 그 임차인의 전입신고일이 등기부의 최선순위로 설정된 저당권, 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기보다 하루 전에 되어있어야 한다. 부동산 경매가 아닌 일반적인 부동산 거래 시에는 전입신고, 입주만 되어있어도 새로운 부동산의 매수자에게 임차인은 대항할 수 있다. 하지만 부동산 경매에서는 전입신고의 날짜가 언제냐에 조건이 추가된다. 왜냐하면 부동산 경매에서 등기부의 권리 중 소멸되는 권리가 있다. 위에서 언급한 저당권, 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기가 이것이다. 이러한 권리들은 경매가 진행되어 매각이 되면 낙찰자의 요구에 의해 등기부에서 지워지게 된다. 그런데 해당 권리만 지우는 게 아니라 이후에 들어온 권리들을 모두 지우게 된다. 물론 일부 예외는 있다.
선순위 임차권이란 임차권등기를 한것을 말한다. 임차권등기는 임대차계약을 등기를 할 수 있지만 계약 시 임대차 보증금을 임차권등기하는 경우는 토지임대차 등에는 드물게 있지만 주택의 경우는 거의 없다. 다만 계약 시 등기를 할 경우 전세권설정등기를 하는 경우가 대부분이다. 여기서 말하는 임차권 등기는 임차권등기명령에 의한 등기를 말한다.
임차권등기명령이란 임차인의 계약기간이 끝나서 보증금을 돌려받고 이사가야하는데 임대인이 돈이 없다고 하는 경우가 있다. 이때 임차인이 다른 곳으로 이사를 가서 전출을 하면 대항력이 사라진다. 이를 보호하기 위해 임차권등기를 임차인이 혼자 법원에 가서 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 한다. 임차권등기가 등기부에 기록된 후 임차인이 다른 곳으로 이사 가도 임차인의 대항력은 보장된다. 나머지 임차인 권리에 대한 부분은 다음에 기술하기로 한다.
3. 결론
부동산 경매에서 임차인의 분석은 중요하다. 전입신고가 선순위로 되어있는 임차인의 보증금을 생각하지 않고 경매입찰을 하면 임차인의 보증금을 책임져야 하는 문제가 생긴다.