1.부동산양도세
부동산 양도소득세를 살펴보기로 한다. 양도소득세는 국세로서 관할 세무서에 제출한다. 본인의 주소지세무서에 제출해야 하나 부동산 소재지 세무서에 서 접수를 해도 가능하다. 전산제출에 요령이 생기면 국세청 홈텍스로 들어가서 관련서류를 스캔하여 제출하여도 가능하다. 아래에서 구체적인 양도세 계산방법에 대해 알아보도록 한다.
먼저 인터넷에서 국세청홈택스화면으로 들어간다.
홈텍스화면의 우측 하단의 양도소득세로 클릭하여 미리계산해보는 양도소득세에서 모의계산을 해볼 수 있다. 미리계산해보기 아래에는 비과세. 중과세 자가진단 이라는 메뉴얼도 있으니 이곳도 클릭하여 확인해보면 된다.
미리계산해보기를 클릭하면 양도가액. 취득가액을 모두 알고 있는 경우, 취득가액을 모르는 경우로 나누어져 있다.
2.취득가격을 인지여부
1)취득가격을 모르는 경우
일반적으로 내가 취득한 가격을 잘 모르는 경우는 많지 않다. 본인이 모른다고 하더라고 지자체에서 본인이 제출한 신고서를 통상 10년 보관한다. 신고서의 보관기간이 지나서 신고서가 없다고 하여도 간혹 전산상으로 취득가액의 이력이 남아있을 수도 있다.
취득가액을 모르는 경우는 수십년 전에 거래된 토지 등이 있을 수 있다. 오래된 토지가 지가상승으로 최초 취득시 보다 급등하였다고 한다면 아주 저렴했던 취득가액을 사용하여 양도세를 산출하는 경우와 취득가액을 몰라서 다른 방식인 환산가액으로 양도세를 계산했을 때와 비교하면 취득가액을 몰랐을 때 즉 환산가액으로 계산했을 때의 세금이 더 적을 것이다. 따라서 이에 대한 의미를 잘 알고 문제되지 않는 부분에서 응용한다면 세금을 줄일 수 있는 방안이 될 수도 있다.
2).취득가격을 아는 경우
취득가액과 양도가액을 모두 알고 있는 경우에 간편계산(1개 부동산 양도시 비로그인방식)과 부동산, 분양권 등의 계산으로 로그인을 하는 방식과 등기자료를 활용하는 계산(1개 부동산을 양도하고, 양도한 달의 다다음 달 10일 경부터 이용가능,로그인 공동인증서 또는 간편 인정사용)이 있다. 먼저 1개부동산 양도인 비로그인 방식을 살펴본다.
양도소득세 간편계산에서 기본사항에 양도일자, 취득일자를 넣고 1세대 1주택일 경우 2년이상 보유하면 비과세를 받을 수 있는데 2017년 8월2일 부동산대책이후 조정대상지역에서는 주택을 2년 실거주를 하여야 하는 조건이 추가되었다. 따라서 이법 시행 후 계약한 세대는 2년보유 및 실거주2년 조건을 맞추어야 비과세가 가능하다.
보유기간은 취득일부터 양도일까지가 기준이고 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지가 기간이 된다.
1세대1주택일 경우에도 고가주택에 해당되면 비과세가 안된다. 고가주택이란 1주택(그 부속토지포함) 전체가격을 기준으로 12억원을 초과한 것을 말한다.(소득세법 89조1항3호) 이 경우는 계산방식에 따라 별도 계산하여야 한다.
거래금액란에 양도가액을 넣고 취득가액란은 관련 항목에 따라 세부적인 내용을 기재해야 합니다. 매입가격, 취득세, 등록세,법무사비용,취득중개수수료,기타비용,양도소득기본공제(1~12월 사이 1회적용)를 기입합니다. 이후 아래의 세부내역에서 미등기 양도인지 아닌지를 체크하고, 상속받은 자산인지를 체크합니다. 미등기 양도사산의 경우 계산한 과세표준에서 고정세율70%가 적용되어 계산된다.
주택 수 계산에서 조합원입주권 및 분양권이 21년1월1일이후 취득분부터는 주택수에 포함되므로 2주택,3주택 설정시 고려하여야 한다. 조정지역대상지역에 있는지 여부를 체크해야하고 이에 따라 중과세 여부도 고려하여야 한다.
이후 세액계산하기를 클릭하며 간단하게 항목별로 정리되어 최종 납부할 세액이 나온다.
다시 조금 더 세부적으로 살펴보기 위해서 국세청 홈텍스 메인화면으로 이동한다. 국세청 홈텍스에서 우측하단 양도소득세를 클릭하고 이번에는 우측에 알기 쉬운 양도소득세 메뉴얼에서 양도소득세 신고가이드를 클릭한다.
여기에는 양도소득세 신고정보란에 과세대상, 신고납부기한,세액계산흐름, 양도소득세율,가산세 등을 참고하면 양도소득세에 대한 전반적인 내용을 파악할 수 있다.
세액계산흐름도를 클릭하면 양도소득세의 계산절차가 나온다. 세율은 양도소득세율란으로 다시 들어가서 확인하면 된다.
양도소득세율을 클릭하면 기본세율이력과 단기매매의 세율,다주택자 중과세율 및 비사업용토지 세율이 나온다. 우리는 기본세율에서 23년 이후를 기준으로 살펴본다.
과표가 1400만원이하부터 10억초과 까지로 나눠어져 있다. 세율은 6%~45%까지이다.
누진공제는 6%를 초과하는 3000만원인 경우 과표인 3000만원에서 15%를 계산하여 누진공제금액126만원을 빼면 실제 내는 세금이 나온다는 것이다. 원칙으로 계산시 과표 3000만원일 경우에는 6% 구간인 1400만원까지는 6%를 적용하고 나머지 3000만원에서 6% 계산한 1400만원을 뺀 금액 1600만원은 15%를 적용하여 계산해야 한다. 하지만 3000만원에서 15%를 적용하여 누진공제만 빼주면 6%구간과 15% 구간을 나누어 계산하여 더한 것과 동일한 금액이 나오므로 여러 번 나누어 계산하는 어려움을 줄여준다는 것이다.
단기매매의 경우에는 기본세율과는 달리 자산의 종류에 따라 계산방식이 다르게 적용되니 주의하여야 한다. 세부적인 내용에 따라 적용되는 세금이 틀려질 수 있으니 주의하여 계산하고 본인이 계산을 하고서도 세무서 또는 국세조사관인 126번을 이용하여 추가적인 확인을 반드시 받아야 할 것이다.