부동산 세금으로는 지방세와 국세로 나눌 수 있다. 지방세에는 부동산 취득 시에 내는 취득세가 있고 보유 시에 내는 재산세와 종합소득세가 있다. 국세로는 보유시에 내는 부가가치세와 종합소득세, 양도 시에, 내는 양도소득세, 증여 시에 내는 증여세, 상속 시에 내는 상속세가 있다.
본장에서는 부동산 취득 시에 지불하는 취득세 세금에 대해 간략하게 공부해 본다..
1. 부동산취득세
취득세는 부동산을 자기의 소유로 이전을 할 때 내는 세금을 말한다. 취득세를 얼마를 내야하나가 부동산 투자에서 중요한 부분을 차지한다. 물론 이후 다시 팔 때 취득세는 필요경비로 정산이 되지만 세금만 내고 남는 것이 없다면 누가 투자하겠
는가? 취득세는 부동산 소재지 지자체의 부동산 취득세담당(세정과 등)에게 자문을 구해볼 수도 있다.
2. 위텍스
세금은 부동산 정책에서 중요한 역할을 하므로 정치적인 영향에 따라 자주 바뀌므로 취득 시 확인해 보는 습관을 들이는 것도 중요하다. 취득세는 위텍스(wetax)라는 사이트를 통해서 납부를 할 수 있다. 다만 납부할 수 있는 고지서를 만들 수 있는지는 부동산거래형태에 따라 달라질 수 있다. 시스템상으로는 위텍스에서 본인이 취득세 등록을 하고 납부까지 할 수 있도록 되어있다. 다만 필수기재사항에 전소유자 인적사항에서 주민번호가 필수로 입력이 되어야 하므로 이를 알기 전에는 본인이 등록할 수 없다.
3. 경매 시 꿀팁
경매로 취득 시 취득세를 해당지자체 취득세 담당에게 전화한다.
부동산의 소재지가 가깝고 지자체의 위치가 가깝다면 관할 지자체에 가서 세금납부하고 영수증을 챙기면 되지만 부동산 소재지가 멀다면 전화로 납부고지서를 팩스로 보내주거나 위텍스에 납부할 수 있도록 등록해 달라고 하면 된다. 지자체마다 업무 편의를 봐주는 곳은 원활히 해주지만 원칙으로는 취득세 신청서원본 내용기재와 경매로 낙찰받았다면 매각허가결정문, 대금완납증명원과 과 신분증 사본등을 우편으로 보내고 지자체 담당이 받았을 때 그때 취득세고지서를 팩스로 보내주거나 위텍스로 납부할 수 있도록 등록해 준다..
편의를 봐주는 곳은 사전에 신청서원본과 기타 서류를 지자체 당당에게 팩스로 보내고 이후 원본을 지자체 담당에게 우편으로 보내달라고 한다. 통상 사전에 지자체 담당이 편의를 봐주면 원본 서류를 우편으로 보내주면 되는데 잘 안 보낸다고 한다. 급한 불 끝으니깐 아쉬움이 없다는 것이다. 그래서 미리 안 끊어주고 먼저 우편으로 원본을 받고서 등록을 해준다는 것이다.
취득세가 얼나 가 나올 것인가는 대략 확인하는 방법은 위텍스 사이트에서 지방세정보, 지방세 미리계산, 취득세(부동산)취득세(부동산)로 들어간다. 이곳에서 해당내용을 입력하면 대략확인이 가능하다.
4. 취득세계산
위텍스의 지방세 미리계산으로 들어가면 과세표준액(매매가)에 대한 설명으로 취득당시의 금액을 입력합니다. 신고 시 취득금액과 시가표준액 중 많은 금액이 과세표준이 됩니다.라고. 상세설명 되어 있다. 경매로 취득 시 종종 경매낙찰가격과 지자체에서 확인해 주는 시가표준액 중 더 큰 금액이 과세표준액인 매매가가 된다는 것이다.
거래유형란에는 전용면적 85이하주택(서민/농가주택), 전용면적 85㎡ 초과주택(일반주택), 주택 외로 나누어집니다.라고. 상세 설명되어 있다. .85㎡ 이하는 농어촌 특별세가 없다는 부분에서 차이가 있다.
취득일자는 잔금지급과 등기이전 중 빠른 날이 기준이나 통상 잔금 지급 없이 등기이전이 되는 경우는 거의 없으므로 잔금지급일이 취득일자가 된다.
취득세는 위 금액에서 법무사 등을 통할 경우 법무사 비용이 추가된다. 부동상 경매에서는 취득세 매도인의 서류가 필요 없으므로 매수자인 본인의 서류(소유권이전등기 촉탁신청서, 부동산목록,부동산등기부,토지대장,건축물대장,주민등록등본,취득세영수증, 등록면허세 영수증, 대법원수입증지, 말소할 사항)중 해당되는 서류를 정리하여 경매계에 우편으로도 제출하면 된다. 우편 제출 시 집으로 보내달라고 반송용 봉투를 서류와 함께 넣고 반송용 봉투에는 본인이 받을 주소지를 기록하고 등기우표를 사서 붙이면 된다.
.공시가격 1억 이하 주택은 개인 또는 법인 모두 1~3% 적용되고 주택수에도 포함되지 않는다.
주택 취득세 계산표
| 주택수 | 구분 | 취득가액 | 세율 | 농특세 85㎡ 초과시 |
지방 교육세 |
| 1주택 | 무관 | 6억원이하 | 1% | 0.2% | 0.1% |
| 6억초과 9억이하 | 취득당시가액×2/3억-3×1/100 | 취득세의1/10 | |||
| 9억초과 | 3% | 0.3% | |||
| 2주택 | 조정대상지역 | 8% | 0.6% | 0.4% | |
| 조정대상지역외 | 6억이하 | 1% | 0.2% | 0.1% | |
| 6억초과 9억이하 | 취득당시가액×2/3억-3×1/100 | 취득세의1/10 | |||
| 9억초과 | 3% | 0.3% | |||
| 3주택 | 조정대상지역 | 12% | 1% | 0.4% |
|
| 조정대상지역외 | 8% | 0.6% | |||
| 4주택 | 조정대상지역 | 12% | 1% | ||
| 조정대상지역외 | 12% | 0.6 | |||
현재 조정지역은 용산, 서초, 강남 송파구이다.
법인의 주택 취득은 12%이다. 지방교육세는 0.4% 농어촌특별세(85㎡) 초과일 경우 1% 총 13.4%이다.
취득세는 위 금액에서 법무사 등을 통할 경우 법무사 비용이 추가된다. 부동산 경매에서는 취득세 매도인의 서류가 필요 없으므로 매수자인 본인의 서류(소유권이전등기 촉탁 신청서, 부동산 목록, 부동산등기부, 토지대장, 건축물대장, 주민등록등본, 취득세 영수증, 등록 면허세 영수증, 대법원 수입증지, 말소할 사항) 중 해당되는 서류를 정리하여 경매계에 우편으로도 제출하면 된다. 우편 제출 시 집으로 보내달라고 반송용 봉투를 서류와 함께 넣고 반송용 봉투에는 본인이 받을 주소지를 기록하고 등기 우표를 사서 붙이면 된다.
주택외 |
취득세 | 농어촌특별세 | 지방교육세 | ||
| 주택 외 매매(토지,건물 등) | 4% | 0.2% | 0.4% | ||
| 원시취득,상속 (농지 외) | 2.8% | 0.16% | |||
| 무상취득(증여) | 3.5% | 0.3% | |||
| 농지 | 매매 | 신규 | 3% | 0.2% | |
| 2년이상 자경 | 1.5% | 0.1% | |||
| 상속 | 2.3% | 0.2% | 0.06% | ||