1. 부동산경매의 이해관계인
부동산경매의 이해관계인들에 대해서는 민사집행법에서 정리되어 있다ㆍ
민사집행법 제90조(경매절차의 이해관계인) 경매절차의 이해관계인은 다음 각호의 사람으로 한다.
1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
2. 채무자 및 소유자
3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람
1호의 압류채권자는 경매신청을 한 채권자를 말한다. 채권자가 채무자의 부동산에 대해 경매를 신청하여 부동산에 경매사항이 등기가 되면 압류의 효력이 생겼다고 한다. 이러한 의미에서 경매신청을 한 채권자를 압류채권자라 말한다. 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자란 등기부에 기재가 안되어 있으면서 판결문등 이와 유사한 집행력 있는 권원으로 배당을 요구한 채권자를 말한다. 채무자와 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자는 근저당권자, 전세권자 등의 채권자를 말한다. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람은 등기는 되어 있지 않지만 점유권원에 의해 점유를 하고 있는 임차인 등을 말한다.
이해관계인들은 법원의 경매절차에 대해 여러 가지 의견을 제출할 수 있다. 하지만 일반적으로 타인의 재산에 대해 특별히 의견을 제시하는 사례는 거의 희박하다. 법원경매를 민사집행법을 근거로 집행하는 집행관은 법원의 공무원인 법원직원은 아니다. 별도의 독립된 기관으로서 법원직원과는 약간의 이질감이 있다. 이분들이 법적절차에 맞게 진행을 하지만 지방의 경매절차를 보면 잘못된 절차를 진행하는 경우도 있다.
일반인들은 이들이 판사로 알고 있는 사람도 많다. 더욱이 경매법정을 따로 없이 경매법정은 전국 대부분이 일정요일에만 진행을 하므로 재판하는 법정을 경매법정으로 사용하는 법원이 대다수이다. 이경우 집행관들이 판사석에서 업무를 보므로 판사로 착각하는 일반인들이 많다. 따라서 당연히 판사인 집행관이 재량이 충분히 있고 모든 일을 원리원칙되로 하고 있다고 생각한다. 그래서 문제가 실제 있어도 이해관계인도 아닌 사람들은 법원에 어떤 이의조차 못하는 경우가 대다수이다. 우리는 경매를 배우는 입장에서 원칙적인 부분들을 배우고 문제 있는 부분에 대해서는 적극적으로 이의를 해보는 자세를 가져야 하나라도 더 배울 수 있을 것이다.
본 글에서는 쉽게 각각의 입장들을 중심으로 정리해 본다ㆍ
2. 채무자ㆍ소유자
채무자는 빚을 진 사람을 말한다ㆍ즉 경매를 당한 사람을 말한다ㆍ통상 채무자와 소유자는 동일한 사람이나 간혹 동생이 채무자이고 형이 부동산의 소유자로서 보증을 선 사람일 경우(물상보증인) 채무자와 소유자가 틀리다ㆍ이 경우 채무자는 입찰을 못하지만 소유자는 경매입찰이 가능하다ㆍ경매에서는 대부분 채무자, 소유자가 동일한 경우가 많다.
3. 채무자. 소유자가 동일한 경우
채무자ㆍ소유자가 동일인 경우 빚을진 금액이 부동산 가격을 넘어서는 경우가 대부분이다ㆍ
이럴 경우 경매가 아닌 매매로는 다른 채권을 다 갚을 수가 없다. 이에 채무자인 소유자는 자포자기하고 경매진행등에 신경을 써지 않는 현상이 나타난다. 절차상 문제가 있어도, 감정평가가 다소 실제가격보다 못하거나 일부 부동산을 빼고 감정이 이루어졌다고 하더라고 채무자, 소유자는 별로 신경 안 쓴다. 어차피 자신에게 돌아올 돈이 없다고 생각하기 때문에 될 대로 되라는 식이다.
4. 채무자. 소유자가 틀린 경우
채무자와 소유자가 틀린 경우 소유자는 괜히 보증을 서서 문제가 발생한 것이다ㆍ
이런 경우 경매부동산의 가격이 부동산의 채무보다 높은 경우가 많으므로 빚이 있더라고 추가대출을 받든지아니면 매매시장에서 매매를 하여 빚을 갚고 나머지 차액을 남길 수 있다. 따라서 경매 이외에도 다른 대안이 존재하는 경우가 많다. 그럼에도 불구하고 경매가 진행되는 이유는 채무자와의 감정싸움으로 맘대로 해봐라 는 식의 무지한 생각으로 인한 발생하기도 한다. 일반 매매를 통해 빚을 갚고 남는 금액이 있는데 굳이 경매로 매매보다 더 저렴하게 자기의 재산을 포기하려 하는 사람은 경제관념이 부족한 사람이다.