1. 상가건물임대차보호법
상가건물임대차보호법은 2002년 8월 26이 제정되었다. 일상생활 속에서 많이 적용되므로 핸드폰 어플에 법제처에서 운영하는 국가법령정보센터를 검색하여 다운로드하면 현행법령등을 검색할 수 있다. 문제가 있을 때 네이버 지식인 및 블로그를 통해서 확인할 수 있지만 본인이 법령정보와 판례등을 통해 확인할 수 있다면 잘못된 내용의 글도 분별할 수 있다. 또한, 법이 계속 바뀌는 부분이 있으므로 바뀐 법도 숙지한다면 현실 속에서 갑자기 법에 관련된 문제가 생겼을 때 당황하지 않고 당당한 자세가 될 수 있다.
국가법령정보센터에서 법조문을 보면 컴퓨터에서는 각 조문 앞에 판례등의 제목이 붙여져 있는데 이것은 해당조문에 대한 판례사건이 기록되어 있는 부분이다. 일상생활 속의 문제가 생기면 법적인 원칙하에 개별사례를 바탕으로 법을 적용하여 판결이 내려지기 때문에 나의 문제가 시시비비가 된다면 판례를 읽어 보면서 예측할 수 있다. 물론 법의 전문가가 아니므로 자신에게 유리한 잘못된 판단으로 오류를 범하는 일은 없어야 할 것이다.
상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법처럼 민법의 특별법으로서 1조를 보면 국민경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 만들어졌다. 경제적 약자인 상가임차인을 보호하고자 하는 목적이 대다수일 것이다. 물론 임차인에게 권리만 주는 것은 아니고 의무를 다해야 권리를 누릴 수 있는 원칙은 있다. 즉 임차인이 계약갱신의 권리를 주장할 때 자신의 의무인 임대료 지불을 상가는 3기 연체가 없어야 한다는 것이다. 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법으로서 주택임대차보호법과 유사한 점이 많다. 특별히 구별되는 부분은 상가는 상가임차인이 권리금을 새로운 임차인에게 받을 수 있도록 규정되어 있다. 그리고 코로나와 같은 감염병으로 인해 집합 제 한 등의 조치로 인한 폐업 시 계약해지가 가능한 부분 등을 들 수 있다. 임대인과 임차인과의 잦은 분쟁문제의 해결방안으로 상가건물임대차위원회, 상가건물임대차분쟁조정위원회의 활동으로 소송으로 가서 비용과 시간이 많이 걸리는 점을 일부 해소하고 있다.
다음 제목에서 부동산 경매 시 적용되는 상가건물임대차보호법에 대해 자세히 알아보기로 한다.
2. 부동산경매와 법의 적용
상가건물임대차보호법에서 부동산경매에 적용되는 부분은 낙찰자입장에서 볼 때 상가 임차인의 대항력, 확정일자, 소액임차인의 문제이다. 낙찰을 받고 생각하지 않은 추가적인 임차인의 보증금 책임져야 한다면 시세보다 더 비싸게 매수하는 상태가 될 수 있기 때문이다.
상가건물임대차보호법에서 임차인의 대항력 조건은 3조에 기재되어 있다. 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 따라서 임차인은 등기를 하던지 아니면 대항요건인 건물의 인도와 사업자등록의 요건을 가지는 것을 명심해야 한다. 구체적인 효력일시는 판례에 따라 사업자등록일 다음날 0시로 해석된다. 즉, 부동산 경매에서 소멸기준권리인 압류, 가압류, 저당, 근저당, 경매개시결정등기 중 제일 빠른 권리의 접수일 당일 9시와 임차인의 건물의 인도와 사업자등록을 한 다음날 0시와 비교하여 대항력 유무를 결정한다는 것이다. 예를 들면 압류가 5월 3일 가장 빠른 설정된 권리일 경우이고 임차인의 건물의 인도 및 사업자등록은 5월2일 날 했다고 할 경우 압류의 효력은 5월3일 9시가 되고 대항력의 효력은 5월3일 0시가 되므로 대항력이 있는 것으로 판단할 수 있다.
확정일자는 5조에 기록되어 있고 대항요건을 갖추고 임대차계약서상 확정일자를 받을 경우 채권처럼 안분배당이 아니라 물권처럼 우선배당을 받을 수 있다.
소액임차인 규정은 14조에 기록되어 있으며 요건은 경매개시결정등기 전에 대항요건인 건물의 인도와 사업자등록을 갖추고, 경매절차인 배당요구종기일 전에 배당요구를 해야 하고 보증금이 소액임차인의 해당되는 금액이 되어야 한다. 이때의 보증금은 상가의 경우 순수한 보증금만으로 판단하는 것이 아니고 보증금+월세*100을 하여 나온 금액이 상가건물임대차 보호법의 소액임차인 보증금에 해당하는지 구별한다.
3. 결론
법제처의 국가법령정보센터를 잘 이용하고 부동산경매에서 상가건물임대차 보호법의 적용은 낙찰자의 입장에서 볼 때는 주로 대항력 있는 임차인, 확정일자 임차인, 소액임차인을 살펴보면 될 것이다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 차이에 대한 설명은 이후 기술하기로 한다.