1. 선순위 전세권
어제 글에서 임차인의 권리 중 대항력 있는 임차인과 선순위 임차권의 의미를 서술한 바 있다. 오늘시간은 선순위 전세권을 정의해 본다. 여기서 의미하는 선순위 전세권이란 전세권 설정등기를 한 것을 말한다. 전세권설정등기는 부동산의 소유자를 확인하는 등기사항전부증명서 즉 등기부에 전세금을 주고 일정기간 소유자의 부동산을 사용하는 계약을 하는 것을 말한다. 전세금을 주고 사용하는 자를 전세권자라고 하고, 전세금을 받은 소유자를 전세권설정자라고 한다. 이렇게 등기부에 올라가면 다른 사람들이 등기부만 떼 봐도 전세권설정등기가 되었다고 알 수 있고 이런 전세권은 물권으로써 해당부동산을 매수하는 사람은 전세권의 권리를 책임져야 되는 의무가 생긴다. 즉, 전세권자는 전세권설정한 것으로 누구에게나 대항할 수 있다는 의미로 해석된다. 이 전세권의 권리가 경매로 해석할 경우 심각하게 주의해야 할 부분이 생긴다. 경매에서 전세권 중 특히 선순위 전세권이란 등기부에 전세권설정이 되어있는데 전세권 기록이 등기부상 소유권 이외 다른 권리들은 아무것도 없고 전세권이 제일 먼저 설정이 되어 있다는 의미로 해석된다. 임차인의 대항력 관계와 비슥한 의미로 볼 수 있다. 임차인의 대항력도 경매가 아닌 일반 매매에서 전입신고와 입주를 하고 있으면 해당 부동산을 매수한 사람에게 대항력이 있다. 그러나 경매로 진행할 경우 압류, 가압류, 저당, 근저당, 담보가등기, 경매개시결정등기의 등기부상 설정일보다 먼저 전입신고가 되어 있어야 대항력이 생긴다고 설명하였다. 전세권의 경우도 비슷하다. 선순위가 아닌 후순위 전세권도 일반매매에서는 매수자가 이 권리를 떠안고 부동산을 사게 된다. 그러나 경매의 경우에는 압류, 가압류, 저당, 근저당, 담보가등기, 경매개시결정등기 이후에 설정된 전세권은 낙찰자가 책임질 필요가 없다. 낙찰자가 경매받고 등기부를 정리할 때 전세권은 등기부에서 없어지게 된다. 그러나 선순위 전세권은 사라지지 않고 낙찰자가 그 권리를 책임져야 한다. 즉, 전세기간 동안 권리를 보장해 주고 전세권의 만기 시 전세금을 물어줘야 된다. 그런데 특별히 전세권의 경우 또 하나의 특징이 있다. 이 부분은 아래 주제파트에서 상세히 설명하기로 한다.
2. 권리신고와 배당요구
권리신고와 배당요구는 경매절차 중 중요한 부분이다. 경매가 진행되면 이 부동산의 매각에서 돈 받을 게 있는 사람들에게 나눠주게 된다. 이를 배당한다고 말하는데 법에 정한 원칙에 따라서 진행한다. 경매에서 배당받기 위해서는 일정기간 내에 법원경매계에 나는 이런 권리를 가지고 있는 사람이라고 신고하는 게 권리신고이다. 그리고 이 부동산 경매에서 돈을 받겠다고 신고하는 것이 배당요구이다. 경매에서 돈을 받기 위해서는 권리신고, 배당요구를 하는 것이 원칙이나 일정권리에 대해서는 권리신고를 할 필요가 없다. 경매신청 되고 경매개시결정등기가 될 때 등기부에 있는 권리들은 법원에서 알 수 있는 상태이므로 권리신고를 안 해도 된다. 또한 등기된 권리가 후순위 권리라서 낙찰이 된 후 등기부에서 사라져야 되는 권리 하면 배당요구를 하지 않아도 배당금은 책정된다. 다만 내가 받을 금액보다 적게 받게 되는 우려를 대비해서 배당요구를 할 칠요는 있다.
선순위 전세권자는 경매개시결정등기전에 등기부에 기재되어 있는 권리자이므로 별도의 권리신고는 필요 없다. 부동산 경매에서는 돈을 받는 것과 관계있는 권리는 등기부에서 돈 받고 소멸되도록 정해놓은 바 있다. 그 권리는 압류, 가압류, 저당, 근저당 담보가등기, 경매개시결정등기이다. 우리는 이런 권리들을 소멸기준권리라고 부른다. 이 소멸권리들 중 등기부에 제일 빠른 권리가 소멸기준권리가 되고 이후 권리들은 모두 소멸된다. 즉 낙찰자가 잔금내고 등기할 때 모두 등기부에서 지원 진다. 반면에 돈과 관련이 아닌 사용과 관련된 권리는 그 권리가 선순위냐 후순위냐 따라 낙찰자에게 책임지게 하느냐, 아니냐가 판단된다. 즉, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권이 있다. 이 권리가 제일 먼저 등기되어 있다면 낙찰자들은 이 권리들의 부담은 안고서 부동산을 취득하게 되는 것이다. 그런데 이중 전세권은 전세금을 주고 해당부동산을 사용도 하므로 두 가지 기능을 가진다. 따라서 후순위 전세권일 경우 돈만 받고 사라지지만 선순위 전세권일 경우 사용하는 권리들 중 하나이므로 원칙상 낙찰자가 이 권리를 책임져야 한다. 그러나 금전과도 관련된 채권의 성격이 있으므로 선순위 전세권자가 배당받고 나가겠다고 배당요구를 하거나 선순위 전세권으로 경매를 진행한 것은 배당요구한 것으로 보기 때문에 소멸기준권리가 된다. 따라서 낙찰자가 이 물건을 경매받고도 책임질 필요가 없고 등기부에서 지워지게 된다. 물론, 임차인의 권리 중 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권을 함께 가지고 있는 임차인일 경우 예외 사유가 된다. 이 부분은 다음 주제에서 다루기로 한다.
3. 결론
선순위 전세권과 권리신고 배당요구의 의미를 확인해야 한다. 낙찰자의 입장에서는 경매에서 추가 부담이 될수 있는 게 있는지를 유심히 검토해야 하며 선순위 전세권자의 입장에서는 섣불리 경매신청을 하여 배당금도 다 못 받고 낙찰자에게 대항을 할 수 없는 입장이 생길 수 있는 부분을 주의해야 한다.