1. 소송경매유형
부동산경매에서 소송은 경매와 밉접한 관계가 있다. 법원에서 법적인 절차에 따라 경매를 진행하는 부분이다 보니 법적인 절차가 중요하듯이 문제가 생기면 소송을 통해서 해결할 수밖에 없다. 집을 낙찰받았는데 점유자가 이사를 가지 않는다면 어떻게 해야 할까? 부동산 경매에서 낙찰자는 인도명령을 하고 강제집행을 진행한다. 이런 부분도 소송의 연장선이라고 볼 수 있다. 하지만 소송절차보다는 좀 더 빨리 원만하게 해결될 수 있는 게 일반적이다. 인도명령과 강제집행 시 점유이전금지 가처분을 해두면 이후 절차진행 시 점유자가 바뀌어 집행이 어려운 부분에 대해서도 해결할 수 있다.
이외 지급명령결정 신청 절차도 비교적 간단하면서 점유자를 압박하는 유용한 수단이 된다. 이후 동산경매를 진행한다면 인도명령 및 강제집행을 하기 전에 점유자를 압박하여 합의를 이끌어 낼 수 있는 해결방법이 될 수 있다.
이러한 간단한 법적절차와 협의를 통한 해결이 가능한 경매물건이 있는 반면 대체로 민사소송을 통해서만 해결되는 물건들이 있다. 흔히 특수물건경매라는 이름으로 표시된다. 지분경매,법정지상권경매,관습법상법정지상권,토지만의 경매,건물만의 경매,분묘기지권,유치권 등은 당사자가 협의만으로 해결이 안되고 통상 소송을 통해서 해결되어지는 유형이다.
협의가 잘 안 되는 이유는 당사자 일방이 부동산 경매진행 및 해결방안에 대해 너무 잘 알거나 아니면 너무 모르기 때문일 수 있다. 조금 안다면 소송의 장단점을 볼 때 득보다는 실이 많다는 것을 이해하기 때문에 협상으로 끝내려 할 것이기 때문이다.
먼저 소송을 하기 전에 협상의 문은 항상 열려있다는 부분을 상대에게 확인시켜는 것이 중요하다. 소송의 상대가 누구냐에 따라 또 부동산시장의 흐름이 어떤 시기이냐에 따라 시간을 두고 승소를 했다 하더라도 양당사자 모두에게 피해가 될 수 있는 상황이 만들어진다. 소송은 단순히 물질적인 돈만으로 진행하는 부분도 있지만 정신적인 부담도 생긴다. 일반적으로 사람들은 소송을 꺼린다. 인생을 살면서 법원에 한 번도 안 가는 게 행복이라 생각하는 사람들이 대다수이다. 이를 볼 때 대부분 소송을 싫어해서 빨리 끝내고자 한다. 여러분들이 이 소송에 관련된 물건들을 접했다면 이 런 심리적인 기본 현상을 이해할 필요가 있을 것이다.
2. 소송진행방법
소송진행방법은 본인이 원고가 되어 소장을 직접 작성하는 방법이 있다. 전자소송 홈페이지를 통해 소장을 작성하고 제출한다. 소장제출의 어려움이 있다면 대한법률구조공단의 홈페이지를 참고하여 작성하면 된다. 홈페이지에는 소송의 유형에 따라 예를 들어서 자세히 작성해 놓은 양식들이 있다. 이를 참고로 하여 전자소송에서 원고와 피고 등을 입력하고 청구취지, 청구원인 및 서증과 첨부서류를 스캔하여 제출하면 된다. 민사소송은 고의로 서류를 위조하여 제출하는 등 불법적인 내용이 아니라면 본인이 유리한 주장을 계속하는 것이 기본이다. 물론 법률적인 연관성 있게 주장을 하면 좋겠지만 자신에게 유리한 주장과 증빙서류를 정리하여 제출하면 된다. 최종판단은 판사가 내린다. 판단을 내리는 판사도 법률에 근거하여 자신의 재량 내에서 판결을 내리는 것이다.
소송에서 안타까운 경우는 소장이 와도 보지도 않고 답변서, 준비서면 등 일체서류를 내지 않고 가만있는 경우이다. 판사가 일이 없어서 소장에 답변도 안 하는 사람을 변론기일을 만들어서 일부러 기회를 주는 경우는 드물다. 민사소송에서 자백간주라는 조문이 있다. 즉, 소장에 대해 일정시간 동안 상대방이 답변을 하지 않을 경우 아무래도 좋다는 등으로 해석하여 소장을 제출한 원고에게 승소를 내릴 수 있는 법적 근거조문이다. 따라서 소장을 받는 입장이면 적극적으로 자신의 이익을 주장해야 할 것이다.
소장을 작성하여 송달료 인지대를 내고 영수증을 스캔하여 제출하면 상대에게 송달이 되고, 소장의 내용에 문제가 있다면 법원에서 보정명령을 통해 보와 하라는 명한다. 보정명령에 내용대로 원고는 내용을 정리하여 제출하면 된다. 일정시간 동안 이러한 서류를 제출하지 않으면 소송을 각하된다. 보정을 하고 상대가 답변서를 내고 일정시간 약 한 달 후면 변론기일이 잡힌다 원고, 피고는 해당기일날 법원에 가서 서로의 주장을 얘기하면 된다.
3. 결론
이러한 소송유형의 경매를 이해하고 소송을 직접 진행할 수 있다면 부동산 경매에서 든든한 무기를 가지고 있는 것이 된다.
소송경매의 구체적인 사례는 이후에 글을 써기로 한다.