1. 아파트투자의장·단점
아파트투자의 일반적인 장단점을 비교하면
장점은 비교적 빠르게 사고팔 수 있어서 투자자금의 회수가 쉽고 국민은행 시세와 국토교통부아파트실거래가 조회를 통해 거래가격과 대출가격을 비교적 편리하게 확인할 수 있다.
단점은 많은 사람들이 투자로 선호대상이므로 경쟁입찰로 낙찰받기가 어렵고 아파트가격이 오르고 내리는 시점을 제대로 파악하지 못하면 투자의 실패로 이어질 수 있다.
아파트를 부동산 경매로 취득시 검토할 사항들을 정리해 보면 먼저 가격적인 부분을 조사하여야 한다. 이전 강의인 아파트 실거래가 조사에서 일반 매매시의 아파트 가격조사방법을 안내하였다. 아파트의 가격을 조사할 때 아파트의 층수, 동·호수, 방향 등도 충분히 감안하여야 합니다. 다만 부동산 경매로 취득하여 아파트를 담보대출을 받고서 잔금처리를 계획하고 있다면 대출이 얼마나 되는지를 검토하여야 한다.
2.부동산경매대출
일반 매매에서의 대출기준은 일반 매매가격과 국민은행 아파트 시세를 기준으로 판단한다. 물론 현재처럼 정책적으로 대출의 조건을 엄격하게 보는 시기에서는 소득과 기존대출규모, 향후 대출상환능력 등도 따져서 대출이 산정된다. 따라서 대출을 해야 할 경우 본인의 기존 거래은행이 있다면 그곳에 가서 경매대상물건에 대해 얼마나 대출이 나올 수 있고 대출이자가 얼마인지 조건을 확인해 볼 필요가 있다.
지역마다 법원경매를 하러 가면 대출을 알선하는 중개인들이 명함을 준다. 이 명함에는 경매를 주로 취급하는 은행이 기재되어 있다. 여러분들이 이 명함을 받으면 버리지 말고 전화를 하여 해당경매물건을 알리고 대출이 얼마를 나올지를 확인해 볼 필요가 있다. 주로 지역농협 등에서 대출을 취급하는 경우가 많다. 대출입자와 조건을 여러분들의 주거래은행과 비교해 보면 될 것이다.
이 경우 한 가지 더 물어볼 사안은 대출 실행 시 수수료이다. 명함을 준 분들에 대해 대출은행에서 수고비를 줘야 할 것인데 통상 등기이전비용과 함께 산정되는 경우가 많다. 즉 통상 이전등기비가 예를 들어서 2020만 원이라 하면 거기에 추가비용이 발생할 수 있다는 것이다. 여하튼 조건을 자세히 비교하여 주거래 은행보다 조건이 좋다면 이를 이용해도 괜찮을 것이다.
3.부동산의 개별특성
아파트의 일반매매 가격과 대출을 알아보았다면 경매해당 아파트의 개별 특수성을 알아보아야 합니다. 일반 매매와 달리 경매아파트는 집을 찾아가서 꼼꼼히 둘러보고 수도도 틀어보고 할 수가 없죠?
이러한 문제점이 있기 때문에 일반 매매보다 가격이 저렴할 수가 있는 것이다. 일반적으로. 임차인이 보증금 얼마에 월세 얼마에 사는 아파트이면 아파트 자체의 큰 문제는 없을 수 있다. 다만 만의 하나 있을 문제를 위해 여러분들은 최대한 정확한 정보를 알고 입찰하는 게 안전할 것이다.
현장을 방문하여 관리사무소(체납관리비 확인, 경매대상 아파트 호수자체 하자로 민원이 들어온 사례가 있는지)에도 가보고 아랫집(혹시 윗집에서 누수되는 부분이 있는지 확인)에도 가보고 해당 경매 호실에도 과감히 집 보러 왔다고 하고 문을 두드려본다. 일단 누군지 몰라 문만 열어주어도 내부를 문 앞에서 잠깐 보아도 보지 않은 것보다는 훨씬 좋을 것이다.
전혀 문을 열어주지 않는다면 밖에서 확인할 수 있는 부분을 최대한 확인해 본다.. 외부 발코니 새시 수리여부, 현관문 교체여부, 초인종 교체여부 등으로 가늠해 본다..
그리고 문서상으로 임차인이 언제 계약되어 들어갔는지, 소유자가 언제 매매해서 이사를 한 건지 등 이런 자료들로 내부의 수리여부를 추정해 볼 수 있다. 인테리어를 한집과 안 한집은 가격차이가 있기 때문에 같은 비용에 입찰을 하더라도 인테리어 여부에 따라 울고 웃을 수가 있을 것이다.
요즘처럼 일반매매시장의 급매물과 경매 매각가격의 차이가 많이 나지 않는 시기에는 좀 더 많은 정보를 확인 후 입찰하는 게 무엇보다 중요하다. 이외 경매의 특징 중 중요한 현재 점유자의 명도 부분을 고려해야 한다.
4. 점유자의 명도문제
낙찰받았을 때 현재 점유자가 집을 잘 비워줄 것인가? 이것은 일반적으로는 어느 정도 짐작할 수 있다. 왜냐하면 현재 부동산 경매의 인식 수준이 이전보다 많이 높아졌다. 언론을 통해 각종 교육을 통해 전해져서 이전처럼 무조건 버티면 이득이다라고 생각하는 사람은 거의 없다.
물론 이런 사람이 있다면 그렇지 않다는 것을 교육해 주면 된다. 일반적으로 주인이 점유하고 있는 물건과 임차인이 점유하고 물건 중 어디가 명도가 쉬울까?
여러 가지 사유로 나눌 수 있겠지만 임차인의 점유가 명도가 더 쉽다고 본다. 일단 소유자가 자금 부족으로 경매가 됐다. 소유자는 나가고 싶어도 돈이 없다. 따라서 이런 소유자는 명도시는 소유자를 달래기도 하고 법적조치로 나갈 수밖에 없는 사정임을 깨우쳐주기도 하여 힘들고 정신적인 부담도 가지면서 명도를 할 수밖에 없다.
그런데 임차인이 자기 보증금을 모두 받아가는 경우에는 명도가 이론상 간단하다. 임차인이 보증금을 받아가려면 낙찰자에게 명도확인서와 인감증명서를 받아서 경매계로 가서 제출하여야 공탁계에서 보증금을 받아갈 수 있다.
따라서 임차인도 보증금을 받기 위해서는 낙찰자에게 부동산을 넘겨줘야 낙찰자가 명도확인서를 준다. 서로가 원하는 부분이 있으니 명도가 될 가능성이 높다.
임차인이 대항력도 없는데 보증금도 다 받아가는 사람이 못 나간다고 하면 어떻게 될까?
낙찰자가 경매입찰에서 잔금을 지불한 이후부터는 소유자가 되므로 기존 임차인은 낙찰자와는 아무런 계약관계가 없어진다. 즉 기존임차인은 아무런 권원 없이 낙찰자의 집을 점유하고 있는 상황이 되고 집을 비워줘야 하는 의무가 있는 사람이 된다.
물론 대항력 있는 임차인과 필요비 유익비 등으로 유치권행사를 할 수 있는 임차인인지 등에 따라 예외는 있지만 이와 같은 특별한 상황이 없는 경우는 낙찰자로부터 부당한 이득을 득하고 있는 상황이 되므로 법적으로 진행할 경우 기존 임차인이 불리하다.
기존임차인이 경매법원에서 배당받아가야 되는 보증금액이 낙찰자가 명도확인서와 인감증명서를 주지 않는다면 받아갈 수 없으므로 낙찰자의 입장에서는 임차인의 보증금은 담보역할을 한다. 따라서 담보가 전혀 없이 채무만 있는 전 소유자와는 협상방식이 다를 수밖에 없다. 낙찰자는 이사비용을 주면서까지 협상에 나설 필요가 없다. 즉 낙찰자가 명도게임에서 상당히 우위의 입장에 설 수 있다.