원주부동산경매에서 원주아파트의 진행되는 물건 중 임차권이 설정된 아파트와 그렇지 않은 물건들을 비교하여 분석해 보기로 한다.
원주부동산 경매에서 현재 진행중인 원주아파트물건을 처음 검색할 때 중점을 두는 것이 어떤 부분인지 알아본다.
1.원주부동산경매
원주부동산경매의 검색은 법원행정처에서 운영하는 대한민국법원경매정보에서 모든 기본자료가 나온다. 이 자료를 사설업체에서 등기부도 떼고 건축물대장 토지대장등을 확인하고 축척된 데이터를 바탕으로 컨설팅보고서 등의 살을 붙여서 법원자료보다 한눈에 더 보기 쉽고 추가적인 다양한 정보를 제공하는 것이다.
사설사이트를 보면 간단한 주의사항들이 빨간색 글씨로 표시된다. 임차인이 있는 물건과 없는 물건, 선순위전세권,유치권,선순위전세권, 유치권, 법정지상권 등 낙찰자가 입찰을 했을 때 추가적인 영향을 미칠 수 있는 내용들을 표기한다. 현재 진행하는 원주아파트의 사례를 살펴본다.
2. 원주아파트경매
24년 2월192월 19일이 매각기일로 잡혀있는 물건 중 2022타경5036742022 타경 503674 사건인 일산동 일산국제아파트의 사건과 2023타경2023 타경 1144 태장주공2태장주공 2단지 아파트의 사건을 비교해 보기로 한다.
먼저 일산동 일산국제아파트는 감정가격이 118,000,0000원인데 현재 진행하고 있는 가격이 13,882,000원 즉 감정가격 대비 12%에 경매를 진행하고 있다.
태장동의 태장주공 2단지2 아파트의 경우 감정가격 123,000,000원인데123,000,000원인데 1회 유찰로 감정가대비 70%에 경매진행을 하고 있다.
원주의 현재 아파트 경매시장은 통상 1회 유찰로 입찰자들의 경쟁입찰로 매각이 이루어지고 있다. 그런데 일산국제아파트 왜 이렇게 입찰이 안되고 가격이 떨어진 것일까?
아래의 제목에서 두 아파트의 가격차이의 비교를 해보기로 한다..
3. 임차권경매
일산동 일산국제아파트의 물건은 스피드옥션에서는 빨간색 설명으로 대항력 있는 임차인, 선순위임차권, 대위변제, 관련사건이라는,선순위임차권,대위변제, 용어가 기재되어 있고, 경매자료의 시발점인 대한민국법원경매정보에서는 기일별 검색으로 들어가면 도표에서 비고란에 주택임차권등기등에 대해 풀어서 기술을 해놓았다.
https://www.courtauction.go.kr/ 대법원법원경매정보
상단 제목에서 경매물건 클릭, 왼쪽 제목에서 기일별검색 클릭, 검색에서, 원주지원 검색, 날짜에서,날짜에서 2014.02.19. 경매4경매 4계 클릭 원주지원 2022 타경 5036742022타경503674 물건확인, 비고란 확인
이처럼 대항력 있는 임차인이 있고 임차권등기가 설정되어 있는 물건으로서 낙찰자가 임차인이 보증금을 다 못 받을 경우 낙찰자가 책임을 져야 하는 문제가 있다. 해당사안에서는 대항력있smssms 임차인의 보증금이 95,000,000원 관리비가 약 400400만 원 있는 사안이고 등기부를 보면 세금과 국민건강보험공단의 압류가 각각 있다. 이들의 법정기일이 대항력 있는 임차인의 우선변제일보다 빠른 경우 임차인은 그만큼 배당금을 덜 받게 되고 그 돈은 낙찰자가 책임져야 한다..
다른 물건인 2023타경2023 타경 1144 태장동주공2태장동주공 2차 아파트의 경우 스피드옥션에서 빨간색내용이 없고 법원경매정보의 내용에서도 비고란이 공란이다. 좀 더 명확히 하기 위해 매각물건명세서를 봐도 대항력 있는 임차인은 없다. 현황조사서를 보니 집에 갔는데 아무도 못 만났고 전입된 사람은 소유자가 아니라서 미상으로 기재하였으며 미상의 전입일자도 소멸기준권리 이후이다.. 관리비 미납금도 없다. 이런 물권은 인근 시세와 개발이슈 등만 확인하고 낙찰받으면 인도명령, 강제집행으로, 해결하는 것이 기본이다. 예외적으로 외국인이 점유하고 있으면서 전입세대에 나오지 않는 경우가 있다. 이 경우는 법원에서도 모르고 있는 사안이 다수이므로 만일 낙찰되었다면 매각물건명세서의 중 대하자로 불허가신청, 허가결정취소신청등의 절차를 통하여야 할 것이다. 이런 부분까지 완벽하게 준비하기는 어렵지만 최소한 법원기록과 등기부는 필수적으로 입찰에 앞서 분석하여야 한다.
이처럼 대항력 있는 임차인이 있고 그 임차인이 임차권등기까지 되어 있는 상황이라면 임차인이 받지 못한 보증금을 낙찰자가 물어주어야 한다는 것을 명심하고 압류의 법정기일의 문제, 관리비의 문제를 함께 고려하여야 한다.