1. 임의경매
부동산경매는 크게 임의경매와 강제경매로 구분할 수 있다. 임의경매는 담보권실행경매라고도 한다. 임의경매에는 실질적 경매와 형식적 경매로 나누기도 한다. 실질적 경매는 저당권,근저당권 전세권, 담보가등기 등의 권리자가 경매신청을 하는것을 말하며 형식적경매는 지분권자자 공유물분할을 위한경매, 유치권자의 경매 등을 말한다. 특별히 두 절차에서 구분되는 바는 청구금액에서 드러난다. 청구금액이란 경매신청을 하는 채권자가 경매신청일까지 받을 금액을 말한다. 실질적경매는 청구금액이 얼마인지 표시된다. 실질적경매는 채권자가 자기돈을 받기 위해 경매를 신청하여 배당받아가는 것을 기초로 한다. 형식적 경매는 부동산의 정리 등을 위한 것으로서 청구금액에는 0 또는 1로 기록된다.
2. 강제경매
강제경매를 담보권실행경매라는 임의경매와 달리 집행권원을 기초로 하는 경매이다. 집행권원은 판결문과 판결문과 유사한 효력을 가진 공정증서, 화해조서, 조정조서 등으로 경매를 신청하는 것을 말한다. 등기부에는 주로 가압류로 표시되었다가 가압류로 본안판결을 받아서 경매를 신청하여 강제경매가 진행된다. 그렇지 않다면 집행권원으로 바로 경매를 진행할 수도 있다.
3. 임의경매와 강제경매 차이
경매절차에서 강제경매와 임의경매는 차이가 있다. 경매절차에서 경매를 넣는 경매신청채권자는 매각기일 전까지는 언제든지 경매신청한것을 포기할수 있다. 이를 법정용어로 취하한다 라고 표현한다. 다시말하면 경매를 신청한 법원 경매계에 취하서를 제출하여 매각기일전까지는 언제든지 경매를 취하시킬 수가 있다. 왜냐하면 경매를 취하하게 되면 경매신청자가 지불한 경매신청 비용은 남은 것만 돌려준다. 즉, 법원에 경매를 신청할 때 집행비용을 미리 경매신청한 채권자가 일정금액을 미리 내게 된다. 그 비용 중에는 현황조사비용, 감정평가비용이 가장 큰 비율을 차지한다. 채권자가 낸 비용에서 약 60% 이상을 차지하는 경우가 많다. 이런 절차는 경매 신청 후 약 한 달 걸쳐서 진행되므로 경매신청 후 두 달 뒤에 취하하면 경매신청자는 낸 금액의 40%보다 적은 금액을 돌려받게 된다는 것이다. 그렇다면 결과적으로 취하가 될 경우 가장 큰 손해는 경매신청채권자일 것이다. 비용도 손해 보고 시간도 낭비한 상황이 되어버린다.
매각기일이 진행되어 낙찰자가 생기면 취하할 수 없다. 만일 경매신청채권자가 채무자의 부택으로 취하를 하고자 한다면 낙찰자에게 취하동의서를 받아야 취하가 가능하다. 그러나 일반적으로 어렵게 낙찰받은 기회를 포기하고 취하동의서를 써주는 낙찰자는 드물다. 채권자가 취하를 할수 없을 때 취소절차를 진행할 수 있다.
임의경매와 강제경매의 경우 경매 취소절차에서 큰 차이가 난다. 임의경매는 담보권실행경매라고 한다. 즉, 등기부에 설정된 근저당권자가 경매신청을 하였다. 그런데 채무자가 근저당권자의 금액을 모두 갚아주고 등기부에 근저당을 말소하였다. 채무자는 이 말소된 등기부를 법원경매계에 제출하여 더 이상 경매진행한 채권은 등기부에 없으니 경매를 취소해 달라고 취소신청서를 쓴다. 그러면 경매가 취소되는 것이다.
그렇다면 경매취소는 언제까지 할 수 있을까?
경매취소절차 즉, 등기부에서 담보권을 소멸시키고, 취소신청서를 내는 시기는 낙찰자가 잔금을 내는 시기이전에 하여야 한다. 낙찰자가 잔금을 내버리면 소유자가 바뀐 것이다. 따라서 더 이상 취소신청서는 의미가 없어진다. 따라서 낙찰자는 임의경매로 낙찰후 채무자,채권자가 취하동의서를 요구하는지,취소절차를 진행하는지 민감하게 조사할 필요가 있고 잔금을 최대한 빨리내서 이런 문제를 방지하는것도 하나의 전략일수 있다. 하지만 낙찰자의 잔금은 매각기일후 2주뒤 즉 매각허가결정, 매각확정이 된 이후부터 잔금을 낼수 있다.
강제경매는 판결문등의 진행권원을 바탕으로 이루어진 경매이다. 따라서 취소절차는 담보권자의 담보권을 등기부에서 채권자에게 돈을 주고 없애버리는 간단한 형식이 아니다. 집행권원이 더 이상 효력이 없다는 법원의 판결을 받아야 한다. 즉 경매취소소송을 통해 판결을 받아서 이 판결문을 가지고 법원경매계에 채무자가 가서 취소신청서를 내야 경매 취소가 도니다. 그런데 소송확정은 최소한 2달이상 걸린다. 그런데 낙찰후 2주가 지나 경매 낙찰자가 잔금을 내버리면 소송절차는 아무런 의미가 없게된다. 이를 방지하기위해 채무자는 경매취소소송을 하면서 이러한 사유를 기록하여 낙찰자가 잔금을 지금하지 못하게 하기위해 집행정지신청을 한다. 채무자가 신청한 집행정지결정문이 나와서 이를 법원경매계에 제출하면 더이상 낙찰자는 잔금을 지급할 수 없다. 경매절차가 정지된다는 것이다. 그리고 후속절차로 경매취소소송이 확정되면 이 판결문을 경매계에 취소신청서와 함께 제출함으로써 경매가 취소되고 낙찰자는 보증금와 소정의 이자를 돌려받고 경매절차는 끝나게 된다.
이처럼 임의경매와 강제경매는 경매취소절차에서 차이가 난다.