1. 임차인의 대항력 형태
부동산 경매에서 임차인이 대항력을 행사할 수 있는 형태는 전입신고와 입주를 하고 있으면서 전입날짜가 소멸기준권리인 압류, 가압류, 저당, 근저당, 담보가등기보다 먼저 접입신고일자가 돼있어야 합니다. 또 다른 대항력의 형태는 선순위 임차권이 등기부에 설정되어 있을 경우와 선순위 전세권이 등기부에 설정되어 있는 경우입니다.
선순위 임차권은 부동산 경매에서는 임차권등기명령에 의한 임차권으로서 대항력을 가지는 형태입니다. 따라서 등기부에 설정이 되어 있으면 낙찰자는 임차인의 보증금을 책임져야 합니다. 이때 임차인이 확정일자가 있어서 배당을 모두 받아간다면 낙찰자는 책임질 보증금이 없어집니다.
확정일자란 당사자 사이에만 영향을 미치고 해당부동산의 제3자인 매수자나 낙찰자는 원칙상 기존 임대차의 효력에 영향을 받지 않는 것이 원칙입니다. 그러나 임차인의 보호를 위해 민법의 특별법인 주택임대차보호법을 만들어서 등기가 없어도 전입신고, 입주만 하여도 대항력이 인정된다고 규정하였고 부동산 경매에서는 소멸기준권리보다 먼저 전입신고 및 입주를 하면 대항력을 인정한 바 있습니다.
확정일자는 돈받는 순위를 원래 임대차는 채권관계로서 자기 순서에 자신의 보증금을 다 못 받고 뒤에 있는 모든 채권자와 나우어서 받는 게 민법의 원칙입니다. 그러나 특별볍에 의해 채권이 아닌 물권의 배당처럼 확정일자가 있고, 전입신고 및 입주가 있을 경우 물권자처럼 자기 순서에 모든 돈을 받을 수 있도록 규정하였습니다.
선순위 전세권의 경우 선순위 전세권자가 배당요구를 하거나 경매신청을 하면 대항력이 없어집니다. 그래서 낙찰자는 선순위 전세권임에도 불구하고 보증금을 물어줄 의무가 없어집니다.
그러나 조심해야 할부분은 임차인의 권리는 한가지만 가질 수 있는 게 아닙니다. 대항력 있는 임차인으로서 전입신고 입주를 해놓고, 보증금을 받지 못하여 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 하고 또 전세권설정등기가 최우선으로 되어있을 수 있습니다. 즉 3가지의 권리를 한꺼번에 가질 수 있습니다. 여기서 임차인이 대항력 있는 임차인의 요건을 갖추거나 선순위 등기된 임차권의 권리를 가진다면 낙찰자는 이 사람의 확정일자가 있고 배당을 얼마나 받아가는지를 분석하여 책임져야 할 보증금의 액수를 고려하여 경매가격을 써야 할 것입니다. 선순위 전세권자가 배당요구를 하였을 경우 전세권의 보증금은 낙찰자가 책임질 필요가 없으나 선순위전세권자가 대항력 있는 임차인의 요건이나 또는 선순위 임차권의 요건을 갖추고 있다면 선순위 전세권자로서의 전세보증금의 책임은 지지 않아도 되지만 대항력 있는 임차인 또는 선순위 임차권자로서의 보즘금은 낙찰자가 책임져야 되는 상황이 만들어집니다.
2. 소멸기준권리와의 관계
대항력이 있는지의 판단을 소멸기준권리와의 관계에서 구체적으로 살펴보겠습니다. 선순위 전세권과, 선순위 임차권인지의 판단은 등기부에 기록되어 있으므로 등기부를 보고 판단합니다. 선순위 전세권은 전세권의 설정일자가 소유권이외 권리 중 제일 빨리 접수일자가 있는지를 보고 판단합니다. 선순위 임차권은 임차인의 전입신고일, 점유개시일을 기준으로 대항력을 확인할 수 있다. 대항력 있는 임차인은 임차인의 전입신고일자가 소멸기준권리보다 최소 하루 전에 기록되어야 한다. 왜냐하면 대항력요건인 전입신고의 효력발생일은 익일 0시이기 때문이다. 소멸기준권리는 접수일자의 9시가 기준이 되므로 전날 전입이 되었다면 전입신고의 효력발생일이 익일 0시이므로 9시 효력발생보다 앞서기 때문에 전입신고, 입주의 임차인이 대항력이 생긴다.
3. 결론
위에서 살펴본 바 대항력 있는 임차인과 선순위 임차권이 설정되어 있다면 대항력이 있는것으로 판단한다. 따라서 임차인이 확정일자로 인해 배당받아가는 부분을 정확히 분석하여야 한다. 선순위 전세권의 경우 그 전세권자가 배당요구를 했는지 경매를 신청했는지를 먼저 확인한다. 배당요구를 하지 않았거나 경매신청을 하지 않았다면 대항력있는 임차인과 선순위 임차권처럼 판단하면 된다. 반면에 배당요구를 했거나 경매신청을 한 경우라면 다른 권리도 함께 가지고 있는지를 확인 후 확정일자여부를 판단하여 입찰에 응하여야 할 것이다.