1. 법원경매진행절차
부동산 경매는 금전채권이 원인이 되어 돈을 받지 못한 채권자가 채무자의 소유 또는 소유는 다른 사람이지만 채무자로 설정되어 있는 부동산을 법원에 신청하여채무자, 소유자의 의사와는 무관하게 강제로 처분하는 제도를 말한다.
현재 부동산경매는 전국법원에서 현장에서 진행하고 있다. 입찰을 하려는 사람들은 전국 해당법원에 입찰기일날 출석하여 입찰표를 작성하여 입찰을 한다.전국법원은 정해진 법적절차에 맞추어 입찰을 진행한다. 전국법원은 각 요일별로 매각기일을 지정하고 있다.
입찰자들이 모이는 시간은 오전 10시이다. 10시부터 경매를 진행하는 법정에 모여서 경매절차에 대해 설명을 하고 약 10분정도 설명이 끝나면 입찰봉투와 기일입찰표 등을 나눠준다. 입찰자들은 이 입찰봉투 및 기일입찰표 등을 작성하여 각 법원마다 입찰마감시간까지 입찰서류를 제출하게 된다. 이후 입찰서류를 각 사건에 맞게 분류한 후 당일 입찰물건을 법정에서 미리 안내하고 경매사건에 따라 입찰을 진행한다. 입찰순서는 경매사건 기록순서에 따라 진행하되 법정내부에 많은 인원이 들어갈 수 없는 관계로 아파트등 경매입찰자가 10명 이상이어서 특별히 먼저진행해야 될 사정이 있으면 양해를 구하고 그 부동산의 매각을 먼저 진행한다.
2. 잉여주의
부동산경매에서 잉여주의라는 용어가 있다. 이는 남을 것이 있어야 한다라는 의미이다. 남은 것이란 경매를 넣는 채권자가 돈이 남아야 한다는 얘기이다. 즉 경매를 넣는 사람을 채권자 중 압류채권자라고 표현하는데 이 압류채권자가 경매를 넣어서 부동산이 팔리면 팔린 돈에서 자신이 일부 돈을 배당받아야 한다는 얘기이다. 만일 배당받을 게 없다면 어떻게 될까? 경매를 신청하여 집행절차에 필요한 돈을 넣어서 진행해 달라고 한 압류채권자의 의사와 상관없이 취소될 수 있다. 부동산 경매는 민사집행법을 기초로하여 정해진 법적 절차에 따라 진행되고 있다.
3. 압류채권자의 입장
압류채권자는 부동산이 경매가 진행되어 팔리면 돈을 받아가는데 내가 몇 번째로 돈을 받아갈 수 있을까 궁금해할 것이다. 이것이 배당이다. 배당은 법에서 정한 대로 순서가 정해진다. 이 순서를 경매를 진행한 압류채권자는 꼭 알고 경매를 시작해야 한다. 이를 모르고 진행하면 잉여주의 원칙에 따라 경매비용만 날리고 시간만 허비하고 경매가 취소된다. 나는 돈 못 받아도 좋으니 채무자의 재산을 무조건 경매 넣어주세요~~라는 게 법원경매에서 안 통한다
. 그러므로 자신이 선순위 채권자인지 후순위 채권자라면 선순위 채권이 물권인지 아니면 채권인지도 확인해보아야 한다. 왜냐하면 선순위 채권이 물권이면 선순위 채권은 자기순서에 자신의 금액 전부를 배당받아간다. 따라서 경매부동산의 매각금액이 선순위 채권자의 금액 아래로 떨어지면 후순위 채권자에게는 돌아올 몫이 없어지게 된다. 그래서 경매가 취소될 가능성이 높아진다. 만일 선순위 채권이 물권이 아니고 채권일 경우 선순위 채권자는 자신이 선순위이지만 후순위 모든 채권자들과 나눠서 배당을 받는다. 이를 안분배당한다라고 표현한다. 이경우 경매신청채권자 즉 압류채권자가 후순위라 하더라도 일부 배당이라도 돌아가기 때문에 경매가 계속 진행될 확률이 높아지게 된다.
한편, 배당을 생각할 때 특별히 우선변제를 해주는 권리자도 고려해야 한다. 당해세와 임차인 등의 필요비,유익비, 주택, 상가의 소액임차인, 그리고 세금 중 등기부에 기재된 날짜보다 최초 세금의 효력발생일이 빠른 세금 등도 주의 대상이다. 이런 세금의 종류는 경매기록을 열람하기 전에는 일반 입찰자들은 확인하기가 어렵다.
4. 채권자와의 차이
압류채권자와 비교해 일반 채권자는 자신의 배당순위에 맞추어 배당을 받는 자다. 다만 일반채권자들은 법원경매가 시작되어 통지가 오면 법원에 신고를 해야 한다. 내가 이런 채권을 가지고 있고 받을게 얼마 있다는 것을 배당요구 종기일이라는 일정기일까지 법원에 신고하여야 한다. 물론 등기부에 기재된 채권자들의 대부분은 신고를 하지 않아도 된다. 그러나 본인의 확실한 배당을 위해서 채권자들은 자신의 채권을 명확히 근거를 통하여 밝혀서 이후 불이익이 없도록 해야 한다.