전세사기문제로 인해 2023년7월22023년 7월 2일 약칭 전세사기피해자법이 시행되었다. 주거용 건물에 대해 법에서 정한 요건에 해당하는 전세피해자를 구제하여 주거안정을 도모하고자 특별법으로 제정되었다.
전세사기피해자법을 간단히 살펴보고 특히 임차인우선매수권에 대해 구체적으로 알아보기로 한다.
1.전세사기피해자법
전세사기피해자법은 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법의 약칭이다. 이 법은 경매, 공매로, 보증금을 잃고 급박한 상황에 처한 전세사기 피해자의 주거불안을 해소하고자 만들어졌다. 전세사기 피해자의 요건은 제3조에 기록되어 있다. 요건중. 임차인의 보증금은 3억이고 상황에 따라 22억 원의 범위에서 상향 조정할 수 있도록 하였다.
국토교통부에 전세사기피해지원위원회를 두고, 이외 각 지자체등에서도 지원센터를 운영할 수 있는 것으로 하였다ㅣ.ㅣ.
2. 전세사기피해자의
전세사기피해자의 요건은 비교적 증명이 어려운 부분은 없다고 본다.
자연인에 한하고 전입신고, 확정일자, 또는 임차권등기를 마친 경우도 포함한다. 임대인의 경매, 공매, 등이 발생 또는 발생예정으로 임차인이 보증금을 받지 못하거나 피해발생이 예정되어야 한다. 임대인에게 보증금을 반환하지 않을 의도에 대한 상당한 이유가 있어야 한다. 이런 요건들이 모두 갖추어진 경우 전세사기 피해자로 본다는 것이다.
법원경매진행 시 위와 같은 이유로 임차인의 우선매수권을 행사 시 집행관의 판단 부분에도 불확실한 부분이 있을 수 있으므로 낙찰자들은 이런 부분을 꼼꼼히 확인할 필요가 있을 것이다.
전세사기피해자의 자격이 아닌 사람이 마치 전세사기 피해자인 것처럼 위장한다면 이는 오히려 낙찰자에게 피해를 주고 법원을 기망하는 사안이 될 수 있기 때문이다.
3. 임차인우선매수권
기존에 부동산 경매, 공매에서, 우선매수권은 공유자우선매수권, 부도임대주택에, 임차인의 우선매수권이 인정되고 있었다. 부도임대주택의 임차인은 부도임대주택의 요건에 해당하여야 하므로 기존에는 일반 개인사업자등의 임차인은 우선매수권이 인정되지 않았다. 이번에 전세사기피해법으로 임차인 우선매수권이 넓게 적용되어 경매 실무현장에서도 볼 수 있기를 기대해 본다..
임차인의 우선매수권은 다른 우선매수권리의 행사처럼 법원경매는 매각기일까지 공매는 매각결정기일 전까지 보증을 제공하고 최고가 매수신고인의 가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 것을 신고하는 방식으로 진행한다.