1. 전세사기
최근 몇년내 전세사기가 많이 일어나고 있다. 먼저 부동산 전세제도는 외국사례는 몇 군데 없는 제도로서 부동산 임대방식의 하나이다. 보통 주택을 빌리면서 보증금을 주고 추가로 매달 비용을 지불하지 않고 계약기간이 끝나고 나갈 때 돈을 돌려받고 나가는 제도를 말한다. 전세금으로 주는 비용을 전세보증금이라고 말한다. 전세의 형태는 전세보증금을 주고 등기부에 등기를 하는 형태가 있고 전세보증금을 주고 등기 없이 전입신고와 점유를 하는 형태가 있다. 전자를 물권인 전세라고 하고 후자를 채권인 전세라고도한다. 물권적 전세의 경우 전세를 주는 집주인을 전세권설정자라고 하고 전세로 사는 사람을 전세권자라고 말한다. 물권은 특징상 등기부상의 순위에서 누구에게나 대항할 수 있고 등기부상 접수된 일자에 우선변제를 받을 수 있는 기능이 있다. 채권적 전세의 경우 전세를 주는 집주인을 전세임대인이라 하고 전세로 점유하는 사람을 전세임차인이라고 한다. 채권적 전세는 채권으로서 물권처럼 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 없다. 그러나 민법의 특별법으로 주택 및 상가건물 임대차보호법이 생기면서 임차인을 보호하고자 등기가 없더라도 전입신고와 입주를 하면 물권처럼 대항력이 생기도록 하였다. 전입신고와 입주라는 대항요건과 함께 확정일자를 받고 경매진행 시 배당요구종기일 전에 배당요구를 하면 우선변제권도 주어지는 것으로 규정하였다. 위와 같은 보호제도에도 불구하고 전세사기의 문제는 꾸준히 발생하고 있다. 그 이유는 임차인의 입장에서 볼 때 전세라는 제도가 월세를 지불 없이 보증금만 지불하고 마치 목돈을 적금해 놓았다가 나갈 때 다시 찾는 형태이다 보니 일반적으로 월세보다 선호하는 경향이 있다. 한편 임대인의 입장에서는 부동산 투자에서 레버리지 즉 지렛대의 효과인 하나의 투자수단이 되고 있다. 즉 부동산의 가격이 올라간다는 전제하에서 볼 때 나의 돈을 얼마 투자하지 않고 전세보증금을 받아서 부동산을 살 수 있는 장점이 있다는 것이다. 이 말은 결국 전세금으로 투자를 하여 돈을 버는 구조라는 사실이다.
전세사기는 전세제도를 이용하는 방법으로 사기죄라는 형법적인 의미에서 볼때는 고의성이 있어야 하므로 전세임차인이나 전세권자를 속여서 의도적으로 피해를 보게 하는 사례를 말할 수 있다. 하지만 지금 사회문제가 되고 있는 전세사기라는 문제는 고의성 있는 형법적인 문제로 인한 사례뿐만 아니라 자기 돈이 없으면서 갭투자라는 명목하에 무리하게 전세금을 받는 사례가 더 많다. 그렇다면 우리는 어떻게 전세가 기를 피할 수 있을 것인가?
2. 전세사기 예방법
본인은 부동산중개업과 부동산경매투자를 하면서 전세로 인해 경매가 진행되는 사례를 많이 보았다. 현재 전세제도의 문제로 인해 피해자들 구조를 위해 무이자대출 등의 혜택을 주는 등 피해자의 보호를 위해 법제화를 하고 있다. 근본적인 전세제도의 문제를 파악하지 않는다면 제3의 피해자는 계속 나올 수밖에 없다. 형법상 사기죄가 성립되지 않는 많은 사례들을 사후대책으로 국민의 세금으로 또는 제도적인 혜택으로만 특혜를 준다면 국민의 한 사람으로서 또 다른 형평성의 문제가 발생할 수도 있다. 따라서 전세사기라는 결과 발생을 미연에 방지할 수 있는 제도적 보완이 필요하다. 이를테면 전세보증금을 국가기관에서 개입하여 은행에서 보증금을 예치해 놓고 매월 이자를 주는 방식이라든지, 현재의 보증보험을 좀 더 강화하는 방식, 또는 집주인에게 보증금에 상응하는 담보를 제공하는 방식, 전세보증금을 국민은행 시세의 50%까지로 제한 등을 고려해 볼 수 있다.
현재의 법제도하에서 전세사기를 줄이기 위해서 집을 구하는 입장에서 살펴보기로 한다.
전세로 집을 구할 때는 등기부등본을 확인한다. 등기부등본에 갑구나 을구 등에 소유권 이외에 설정된 것이 없어야 가장 바람직하다. 통상 전세금이 매매대금과 차이가 많이 없을 경우는 당연히 등기부는 깨끗하다. 근저당권 등이 없다고 혹시 갑구에 신탁등기가 있는 것을 놓치는 경우도 있다. 신탁등기는 등기소에서 신탁원부를 확인하여 내용을 정확히 파악하여야 한다.
등기부가 깨끗하다면 지방세, 국세 완납을 확인하여야 한다. 은행에서 대출을 해줄때 지방세,국세 완납증명원은 필수 서류이다. 집주인의 입장에서 볼 때 전세금은 은행에서 대출받는 것과 다른 차이가 없다. 은행에서 돈을 빌리면 대출 이자를 내야 되는데 전세금을 받으면 이자는 안내도 되는데 월세를 못 받는 구조이다 보니 비슷한 상황이다. 통상 은행에서 빌리는 금액 이상의 전세보증금을 받는다. 그렇지 않다면 집주인의 입장에서 볼 때 은행에서 대출받고 임차인에게 일부 보증금과 월세를 받아서 대출이자를 갚고도 매월 더 이익을 받을 수 있다고 생각이 들면 전세보다는 월세를 더 선호할 것이다.
현재시점에서 국세, 지방세 완납증명원은 임차인으로 계약이 되었을 때 계약서를 가지고 임차인이 세무서에 가면 볼 수 있다. 계약서를 써니 전에는 개인정보로서 집주인의 동의서와 신분증사본등이 없으면 확인이 어렵다. 따라서 임차인은 계약 시 공인중개사를 통해 주인의 지방세, 국세 완납증명원을 확인하여야 한다.
전세사기가 많이 문제 되는 부분 중 다가구주택에서 선순위 임차인들이 많을 경우 그들의 보증금 합계액이 부동산 매매대금가격을 넘어서서 이후 들어가는 임차인이나 전세권자가 돈을 못 받는 경우이다. 이경우도 계약 시 모두 확인하여야 한다. 공인중개사를 통할경우 공인중개사 입회하에 주민센터에 가서 집주인의 동의서와 신분증사본을 가지고 확인할 수 있다.
계약금은 줄 때도 조심해야 하고 특히 잔금을 줄 때 더욱 위의 사항을 면밀히 검토하여야 한다.
위에 사항들이 문제없다면 물권인 전세권설정등기의 경우 당일 등기소에 접수를 하면서 접수번호를 확인하고 동시이행으로 전세보증금을 주면 된다. 물론, 전세금도 안 받았는데 전세권설정서류를 주는 집주인도 없을 것이므로 전세보증금을 줄 때 최소한 인터넷등기소에서 등기부를 출력해 보고 문제없는 것을 확인한 후 전세금을 주어야 할 것이다. 아니면 믿을 만한 법무사나 공인중개사가 있다면 협의하에 전세권등기 접수와 동시에 전세금을 법무사가 지급해 주는 방안도 고려해 볼 만하다.
채권인 전세보증금의 경우는 더 조심하여야 한다. 전세보증금이 등기를 하지 않으므로 전입신고와 입주로서 보장받는데 보장하는 시기가 인도와 주민등록 다음날 0시이다. 인도는 집열쇠만 받고 짐하나 놔두면 되나 주민등록 즉 전입신고는 계약서가 있어야 전입신고를 할 것이다. 따라서 당일 계약서를 쓰고 전입신고와 확정일자를 받고 잔금은 바로 줄 것이 아니라 법원직원의 근무시간 이후 즉 오후 6시 이후에 잔금을 지불한다. 잔금지불 전에 등기부를 다시 한번 확인해 본다. 이렇게 하면 전입의 효력은 다음날 0시므로 등기부상 권리순위에서는 가장 빠르므로 안심을 해도 될 것이다.
임차인이 전입하는 날에 등기부에 가압류나 근저당 등의 권리가 설정된다면 임차인의 효력은 전입신고한 다음날 0시이므로 가압류나 근저당의 효력발생일보다 늦어지기 때문에 대항력도 없고 우선변제도 받기 어려워 피해를 볼 수 있기 때문에 주의하여야 한다.
3. 결론
임차인은 현재의 법제도를 충분히 이해할 필요가 있고 계약 시 위의 사항들을 숙지할 필요가 있다. 임대인도 고의성이 없는 갭투자가 부동산 가격의 하락으로 매매대금이 전세대금 이하로 떨어진다면 선의의 피해자가 생길 수 있다는 생각을 항상 가져야 한다. 부동산 투자로만 생각하여 무리하게 전세보증금을 많이 받아서 갭투자를 하는 것은 고의성이 있는 사기죄가 될 수도 있음을 심각하게 고민할 필요가 있을 것이다. 참고도 임차인은 전세로 살지 말고 집주인의 관점에서 전세보증금으로 일부 대출을 받아 집을 구매하여 이후 부동산가격의 상승으로 추가 수익을 발생할 수 있다는 생각을 적극적으로 해볼 필요가 있다.