1. 주택임대차보호법
주택임대차보호법은 민법의 특별법으로 만들어졌다. 임차인을 보호하기 위해 만들어진 것이다. 주택임대차 보호법에서 부동산 경매와 직접적으로 관련된 부분은 대항력 있는 임차인, 확정일자, 소액임차인을 들 수 있다. 이 부분은 아래 제목에서 자세히 살펴보기로 한다. 이외 주택임대차 보호법에서는 임차인의 갱신요구권, 임대인과의 계약과 계약연장과 이에 대해 임차인의 권리와 의무를 기록하고 있다.
2. 대항력. 확정일자
임차인의 대항력이란 부동산 경매에서 낙찰자가 이후 잔금지불 후 집을 비워달라고 할때 계약기간까지 살다가 보증금을 낙찰자에게 받고 나가겠다고 말할수 있는 권리이다. 따라서 임차인의 대항력을 무시하고 입찰을 했다가 임차인의 보증금을 추가로 부담해야 하는 문제가 낙찰자에게 발생하기도 한다. 대항력을 발생시키는 요건은 주택임대차보호법 3조에서 임차인이 전입신고와 주민등록을 한 경우를 요건으로 들고 있다. 부동산 경매에서는 소멸주의가 적용된다. 즉, 금전과 관계되는 권리, 즉 압류,가압류,저당,근저당,담보가등기,경매개시결정등기가 등기부에 기록되어 있으면 이런 권리들은 낙찰자가 잔금지불후 등기 시 모두 등기부에서 사라진다. 이중 제일 먼저 설정된 권리를 소멸기준권리라고 하며 이 권리 이후에 등기부에 존재하는 소유권 이외의 권리들은 모두 사라진다는 의미이다. 물론 몇 가지 예외는 있다. 등기부에서 후순위 권리가 사라지는 것처럼 임차인은 민법의 특별법으로서 임차권등기를 하지 않아도 전입신고, 입주만 하여도 임차권등기의 효력을 인정한 것이다. 따라서 소멸기준권리 이후에 존재하는 후순위 임차권은 소멸하듯이 소멸기준권리 이후의 전입신고와 입주를 갖춘 임차인 또한 후순위 임차권처럼 사라진다. 즉 낙찰자에게 대항할 수 없다는 것이다.
확정일자는 전입신고, 입주인 대항요건을 가진 임차인이 확정일자를 가지고 있을 경우 우선변제권을 인정해 주는 제도이다. 전입신고와 입주인 대항력의 효력은 익일 0시이고 확정일자의 효력은 확정일자 받은 날 9시이다. 그런데 확정일자와 전입신고를 동시에 신청해서 받았다면 대항력효력일정은 다음날 0시인데 확정일자의 효력은 당일 9시 일까? 확정일자는 대항력의 효력을 전제로 발생하므로 확정일자 당일 9시가 아니라 전입의 효력이 발생하는 익일 0시가 된다. 이 부분은 근저당의 효력발생일과의 문제에서 순위 다툼이 일어나기도 한다. 은행이 대출을 해줄 경우 임차인이 있다면 대출이 불가능한 것이 대부분이다. 그 이유는 대항력 있는 임차인의 문제로 담보가치가 떨어지고 이후 경매진행 시에도 후순위 권리자로서의 문제등의 이유가 있다.
3. 소액임차인
소액임차인은 부동산이 매각되었을 때 민사집행법에서 정한 원칙하에 배당이 진행될 때 다른 채권자보다 배당에서 일정금액을 최수선으로 받을 수 있는 자격이 주어진다. 임차인의 보증금은 민법의 원칙으로 볼 때는 개인 당사자끼리의 계약관계이므로 채권에 해당된다. 채권은 우선변제권리가 없고 모든 후순위 권리자와 자신의 채권금액 비율로 안분하여 배당받게 된다.
임차인의 보증금은 채권이나 민사집행법에서 전입신고, 입주의 효력을 가지면서 확정일자를 가지고 있으면 확정일자효력발생일날 우선변제를 받을 수 있다. 나아가 소액임차인은 우선변제보다도 더 빠른 최우선변제로서 보증금의 일정금액을 먼저 받아갈 수 있다. 소액임차인의 기본요건은 경매개시결정등기 이전에 전입신고와 입주를 하고 있어야 하고, 배당요구종기일 전에 배당요구를 하여야 한다. 그리고 보증금이 소액이어야 하는데 보증금 소액의 기준은 담보물권자 즉 우선변제권자의 설정일을 기준으로 부동산의 지역에 따라서 소액임차인의 여부가 결정된다. 임차인의 전입날짜가 기준이 아니라 우선변제권자 즉 근저당권자가 원칙상 물권자이므로 자기 순서에 자신이 받을 금액을 우선적으로 배당받아야 하는데 법에서 정한 소액인 차인에 해당되는 사람이 있을 경우 일정금액을 먼저 배당을 한다는 의미이다.
이처럼 임차인의 대항력, 확정일자, 소액임차인은 부동산경매에서 주택임대차보호법을 통해 임차인을 분석하는 데 가장 기본이 되는 사항들이다.