1. 주택임대차보호법
주택임대차보호법은 1981년 3월 5일 시행하였으며 1조를 보면 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다고 규정되어 있다. 임대인과 임차인의 채권계약관계에서 상대적 약자인 임차인을 합리적인 범위 안에서 보호하는 경향이 많다.
2. 상가건물임대차보호법
상가건물임대차보호법은 2002년 8월 26일 시행되었으며 주택에 비해 상당히 늦게 제정 및 시행되었다. 1조를 보면 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다고 규정되어 있다. 주택임대차처럼 사회적 약자인 임차인의 보호의 측면이 대다수를 차지하고 있다. 아래에서는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 구체적 차이를 살펴보기로 한다.
3. 차이비교
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 살펴보면 목적 부분에서는 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 부분이 대다수이나 세부적인 규정에서 차이나는 부분들이 있다.
먼저 적용 부분을 보면 주택은 개인 임차인에게 적용되고 예외 법인 임차인에게 적용된다. 상가는 사업자등록이 되는 상가건물의 임대차에 적용된다. 그리고 주택은 보증금만으로 소액임대차의 임차인의 보증금을 판단하나 상가는 보증금을 월세와 환산적용하여 소액임차인의 여부를 판단한다. 주택은 보증금이 아무리 많아도 주택임대차보호법이 적용되나 상가는 보증금을 환산하여 나온 금액이 일정액을 넘기면 상가임대차보호법 적용을 제한하고 있다. 즉 부자인 상가 임차인은 보호를 덜해주고 민법의 일반 원칙대로 적용하겠다는 의미도 있다고 본다.
주택에서 전입신고, 확정일자, 등은 관할주민센터, 공증사무소, 등기소 등에서 할 수 있지만 사업자등록과 확정일자 등은 세무서에서 진행할 수 있다. 온라인 신청으로는 전입신고는 정부 24에서 확정일자는 인터넷등기소에서 공무원 근무시간 내에서 신청할 수 있다.
주택에서는 임대차기간이 최단 2년이고 상가는 최단 1년이다. 주택은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신요구권이 1회 가능하고 상가는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신요구권이 계약 후 10년의 갱신요구권이 있다. 물론 임차인의 갱신요구권에 대해 임차인의 의무도 각각 규정되어 있다.
따라서 주택의 경우 임차인의 최단존속기간은 갱신요구권을 정상행사할 수 있다는 조건으로 볼 때 4년이고 상가는 계약 후 10년으로 볼 수 있다.
보증금 중 월차임 전환 부분에서 주택은 전환보증금의 10%와 한국은행 기준금리에 2%를 추가한 금액 중 낮은 금액을 적용한다. 보증금 1억을 월세로 전환한다고 계산하면 1억의 10%인 1000만 원, 기준금리 현재 3.5%+2%=5.5% 550만 원 둘 중 적은 금액이므로 550만 원을 적용하여 월로 환산하면 약 46만 원이 된다. 상가는 전환보증금의 12% 와 한국은행 기준금리에 4.5%를 곱한 금액 중 낮은 비율을 적용한다. 즉, 보증금 1억을 월세로 환산한다고 할 때 1억의 12%는 1200만 원과 한국은행기준금리 3.5%*4.5=15.7%는 1570만 원으로 12%가 낮은 금액이므로 이를 월세로 환산함 금액 100만 원을 적용하게 된다.
이를 볼 때도 주택임대차의 임차인을 더 보호하는 경향이 있다고 말할 수 있겠다.
주택은 권리금에 관한 규정이 없고 상가의 경우 상가건물임대차보호법 10조의 3에 권리금의 정의가 나오고 10조의 4에 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차종료 시까지 기존임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받을 수 있는 부분에 대해 보장하도록 규정되어 있다.
계약해지에 대한 조문에 대해 주택의 경우 민법에 근거규정이 있고 임차인의 월세 2기 미납 시 임대인이 계약해지가능한것으로 규정되어 있다. 상가의 경우 상가임대차보호법10조의8에 규정되어 있고 임차인이 월세 3기 미납시 임대인이 계약해지가 가능한 것으로 규정되어 있다.