1. 지분경매
지분이란 공동소유 지분을 말한다. 민법에서 공동소유의 형태는 공유, 합유, 총유로 나누어져 있다. 공동소유란 하나의 물건을 2인이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 말한다. 부동산 경매에서 지분이 경매로 나오는 것은 공동소유관계 중 공유재산이다. 공유물분할을 위한 경매로서는 드물게 합유재산과 총유재산도 부동산경매로 나오기도 한다.
지분경매가 나오는 가장 큰 유형으로 두 가지 사례를 등수 있다.
하나는 상속재산의 지분이다. 상속재산은 상속세를 낼 정도의 규모가 있다면 통상 정리를 해서 상속인들이 나눠가지는 것이 대부분이다. 그러나 가치가 크지 않은 재산은 대부분 신경을 써지 않는 것이 일반적이다. 이때 상속인중 한 사람이 제삼자에게 빚을 질 경우 상속인의 지분에 대해 경매를 진행한다. 때로는 상속등기를 하지 않은 상태인데 상속인의 한 사람에 대해 채권을 가지고 있는 제삼자가 대위에 의한 상속등기를 한 후 상속인의 지분에 대해 경매를 진행하기도 한다.
이때 나머지 상속인들은 부동산 경매에서 가질 수 있는 특권인 공유자 우선매수신청을 할 수 있다. 그런데 통상 공유자우선매수하는 사례는 많지 않다. 그 이유는 공유자우선매수에 대한 무지와 부동산 경매자체에 대한 무지와 지분이 제삼자에게 이전되었을 때 일어날 문제에 대한 무지를 들 수 있다. 이런 문제는 입찰기일날 유찰이 되어 부동산 가격이 점점 떨어지고 시간이 경과하면서 주변에 여러사람들에 대한 조언을 들으면서 이후 공유자 우선매수하는 경우도 발생한다. 마치 차량사고가 나서 괜찮다고 가라고 했다가 다음날 다른 사람에게 사고얘기를 하다가 병원에 입원하면 합의금을 받을수 있다는 얘기를 듣고서 이후 사고신고를 하거나 병원에 입원을 하거나 하는 현상과 유사하다고 볼 수 있다. 한편, 공유지분경매의 경우 공유자들이 경매진행사실을 모르고 있는 경우도 발생한다. 공유등기가 오래전에 되었을 경우 등기부의 주소를 일부러 돈을 주고 바꾸는 사람들은 많지 않다. 경매의 원칙상 채무자에게는 경매진행사실이 반드시 송달되어야 하지만 공유자의 경우 예외적으로 송달간주 규정을 두었다. 결국 등기부상 송달주소를 현재주소로 변경하지 않은 공유자의 문제로 해석된다. 최근들어 이런 경매장의 분위기를 인지한 낙찰자들은 지분경매의 경우 유찰을 많이 기다리기 보다는 1회내지는 2회 유찰이 되었을때 입찰을 하는 경향이 많아지고 있다.
나머지 하나는 부부재산지분에 대한 경매이다. 재산명의를 부부공동명의로 하는 이유는 심리적인 서로 동등한 입장의 재산권의 표현이기도 하지만 실질적으로 1년에 250만 원 기본공제가 개인별로 진행되고, 양도세구간이 부부가 나누었을 때 줄어들게 되어 결과적으로 절세의 효과가 있기 때문이다. 부부간의 지분은 부부 중 특히 남편이 사업 중 채무관계로 지분이 나오는 경우가 많다. 부부명의는 주로 아파트에 많으며 아파트는 다른 부동산에 비해 비교적 가격이 정해져 있으므로 지분경매나 나와서 유찰이 되어 가격이 떨어지면 많은 입찰자들에게 관심의 대상이 되고 있다.
2. 공유물분할경매
공유물분할은 지분권자 중 한 명 또는 다수가 법원에 지분을 나누자는 소송을 제기하여 공유자들끼리 협의가 되지 않아 전체지분을 경매로 진행하여 낙찰대금에서 지분에 맞게 가져가라는 재판을 통해 이루어지는 경매를 말한다. 상속인들 중 한 사람이 진행하는 경우가 있고 부부의 공유재산중 부부가 서로 분쟁이 생겨 진행되는 경우도 있고 지분경매로 제삼자가 낙찰받은 후 소송을 통해 협의가 이루어지지 않아서 판결을 통해 경매가 진행되는 경우가 있다. 공유물분할을 위한 경매의 경우 지분이 아닌 전체 부동산이 매각되는 것이므로 지분 소유자에게 주어지는 공유자우선매수는 주어지지 않는다. 지분권자들도 입찰을 하려면 어떤 혜택도 없이 다른 입찰자와 똑같이 경쟁입찰을 하여야 한다.
3. 결론
지분경매가 나올 경우 나머지 지분권자의 입장에서는 적극적으로 경매에 관심을 가지고 공유자우선매수제도를 활용하여야 한다. 공유부동산에 늘 관심을 가지고 등기부상 주소가 현재 주소로 되어 있는지도 확인하고 현재 주소로의 주소변경등기를 하여야 한다. 입찰자의 입장에서는 공유부동산의 가격이 떨어지면 시세조사를 하여 투자에 가격이 투자로서 적합하다고 판단될 경우 과감히 입찰을 하여 해결을 위해 소송과 협상을 진행해 볼 수 있다. 공유물분할의 경매의 경우 공유자들은 우선매수권이 없다는 것을 인지해야 하고, 낙찰자들은 적극 물건분석으로 경쟁입찰을 시도해도 좋을 듯하다.