1. 지분경매와 법정지상권의 관계
지분경매와 법정지상권 및 관습법상법정지상권과는 밀접한 관계를 가진다.
지분경매 시 단독주택에서 토지와 건물이 각각 지분이 있는 상태에서 경매가 진행되는 경우가 있다. 즉, 토지, 건물의 지분매각에서 소수지분일 때, 과반수지분일 때, 토지만의 지분으로 토지만 지분경매가 나오는 경우, 이 토지 지분이 소수지분일 때, 이 지분이 과반수의 지분일 때, 건물만의 경매가 나올 때 건물의 지분이 소수지분일 때와 과반수 지분일 때 각각 고려해 볼 수 있다. 지상권류 등 법정지상권의 경매내용은 따로 기술하기로 하고 이 글에서는 지분경매와 지상권류의 관계와 지분이 과반수가 안 되는 소수지분 일 때와 과반수 지분일 때의 문제는 다음에 별도로 기술하고 토지건물이 동시경매로 진행할 경우와 토지만의 경매,건물만의 경매 일 경우에 낙찰자의 입장에서 고려할 수 있는 방안들에 대해 알아보고자 한다.
2. 토지, 건물 함께 경매
먼저 토지,건물이 소유자가 동일하고 토지 건물이 함께 경매가 진행되는 경우는 지분이 소수인지 과반수인지 불구하고 지상권류의 문제는 발생하지 않는다. 자기 소유의 토지, 건물 등기부가 있는데 건물등기부에 지상권을 설정하는 것은 의미가 없기 때문이다. 다만 소수지분일 때 과반수 지분일 때 와의 구별은 다음에 따로 살펴보기로 한다.
3. 토지만의 경매, 건물만의 경매
토지만의 경매, 건물만의 경매는 법정지상권 및 관습법상법정지상권의 문제와 연관된다. 지상권을 언급하지 않는 이유는 토지소유자와 건물소유자가 다를 경우 건물등기에 지상권등기가 설정되는 경우는 거의 없다. 왜냐하면 토지등기에 지상권등기가 설정되면 토지이용에 대한 권리는 지상권자인 건물소유자에게 넘어가고 토지 소유자는 지료를 받는 것 이외에는 토지에 대한 권리행사를 할 수 없기 때문이다. 제삼자에게 매각 시에도 지상권은 승계가 되고 경매에서도 지상권이 선순위 말소기준권리인 경우 낙찰자에게 승계가 된다.
토지만의 경매, 건물만의 경매시 건물이 토지를 사용할 수 있는 권리인 법정지상권, 관습법상법정지상권의 여부는 토지소유자와 건물소유자가 동일한 시점이 있었는지에 따라 판단된다. 동일성의 여부는 등기부를 보고 판단하는데 건물의 보존등기 시점부터 건물의 소유자와 토지의 소유자가 일치하는 시점이 있는지를 판단한다.
토지만의 경매시 건물이 미등기인 경우 토지소유자와 건물소유자의 동일성 판단의 문제도 발생한다. 판례에서는 미등기의 건물에 대해서는 지상권류의 소유자 동일성을 판단할 때는 현재 현황상 건물의 소유자를 소유자로 판단하지 않는다. 이때 소유자의 판단은 최초 건물을 신축한 사람으로 거슬러 올라가서 판단하며 토지소유자와의 동일성문제로 소급하여 판단하고 다만 현재소유자는 승계취득으로 인해 지상권을 취득할 여지는 남는다. 즉 토지 최초소유자가 건물을 지었다고 할 때 이후 토지소유자가 토지와 건물을 제삼자에게 함께 양도하였다고 본다. 이후 새로운 토지소유자가 건물에 대해 본인 명의로 등기를 만들었다면 토지, 소유자가 동일하게 되므로 지상권류의 문제는 생기지 않는다. 그런데 건물에 대해 등기를 만들지 않은 상태에서 토지만의 경매가 진행된다면 이때 토지의 소유자는 토지등기부에 나온 제삼자인 본인이 되고 건물의 소유자는 최초 건물을 지은 사람이 소유자가 된다. 따라서 소유자의 불일치이므로 지상권은 취득하지 못하게 된다는 것이다. 자세한 내용은 지상권류의 해석에서 다시 언급하기로 한다.
건물이 등기가 있을 경우 토지와 건물의 소유자의 일치여부를 건물의 최초 보존등기 시점부터 비교해본다. 일치하는 시점이 있다면 이후 법정지상권 및 관습법상 법정지상권의 사유로 토지, 건물의 소유자가 틀려졌다면 건물은 지상권류가 발생한다. 따라서 낙찰자의 입장에서는 이를 유심히 확인하여야 할 것이다. 한편 일치하는 부분이 없으면 지상권류는 발생하지 않지만 건물에 대해 임대차가 있는지 즉 토지임차권문제가 있을 수 있다. 이는 이후 별도의 제목으로 기술하기로 한다.
건물만의 경매시 낙찰자는 지상권류의 판단을 아주 정확히 하여야 한다. 섣불리 입찰하여 토지소유자에게 건물을 철거하고 돌려줘야 하는 문제가 생길 수 있기 때문이다. 이후 소수지분과 다수지분의 관점에서 좀 더 상세히 기술하기로 한다.