1. 지분경매의 소수지분
1)토지건물 함께 경매
토지, 건물이 함께 경매가 진행될 때 지분경매이며 소수지분일 때의 경우가 있다. 소수지분권자도 자신의 지분에 대해 사용료를 청구할 수 있다. 물론 과반수 지분을 가진 자에게 또는 과반수지분권자가 없다면 사용료를 받고 있는 자에게 청구할 수 있다. 다음으로 다른 지분권자에 대해 금전채권이 있을 경우 지분경매를 진행할 수 있고 지분경매 시에는 공유자 우선매
수권리를 이용할 수 있다. 이외 전체 지분권자를 상대로 공유물분할소송을 제기할 수 있다. 공유물분할소송에서 지분권자끼리 협의가 안 될 경우 경매를 하라는 판결이 법원에서 내려지면 전체경매를 통해 낙찰대금에서 배당을 받을 수 있고 전체 경매에서 일반 입찰자처럼 경쟁입찰을 할 수 있다.
2)토지만의 경매
토지만의 지분경매일 경우 토지,건물이 함께 경매가 진행되는 경우와 가장 큰 차이는 건물이 지상권류가 성립하느냐의 문제이다. 토지는 건물에 비해 건물에 지상권류가 성립된다고 하여도 토지사용료를 건물주에게 청구할 수 있으므로 토지에 대해 토지투자금에 대해 은행이자를 받는다 생각하면 아쉬울 게 없다. 다만 종종 맘대로 하라는 건물주가 있을 때 부당이득금 또는 지료미지급에 대한 판결이나 결정문을 받아도 건물이 등기가 없거나 등기를 낼 수 없는 상황이거나 집기비품에 대한 동산경매조차 실익이 없는 경우는 부득이 건물철거로 진행되어 시간과 비용이 추가될 수 있다. 이 부분에 대한 자세한 정리도 다음기회로 미루기로 한다.
소수지분이 경매진행될 경우 위에서 언급한 것처럼 사용료 청구, 지분경매, 공유물분할소송, 또는 보존행위의 하나로 건물철거소송도 제기해볼 수 있다. 건물 철거 소송 시에는 토지의 공유물분할 소송과 건물에 대한 철거 소송을 함께 진행하지 않는 것이 좋다. 왜냐하면 이전 건물의 소유자는 토지 소유자와 기존의 친인척이거나 근본적인 유대관계가 있을 것이다. 따라서 법정에서 토지의 과반수지분권자와 건물의 소유자가 만난다면 과반수지분권자가 관리행위로 건물소유자와 토지임대차 등의 협상을 진행한다면 토지의 소수지분권자는 이에 따라갈 수밖에 없는 관계가 성립되므로 건물소유자와의 협상에서 불리한 위치가 될 수 있다.
3)건물만의경매
건물만의 지분경매일 경우 토지만의 경매보다 낙찰자의 입장에서 조심하여야 한다. 왜냐하면 건물을 낙찰받아도 지상권류가 성립안될 경우는 토지주가 건물철거소송 및 부당이득금청구로 나오거나 지상권류가 성립될 경우에도 지료에 대해 토지소유자에게 지급을 해야 되기 때문이다. 따라서 이를 잘 파악하여 입찰에 응하여야 할 것이다. 그렇다고 전혀 입찰을 하지 말라는 얘기는 아니다. 건물만의 경매로 위험 부분이 있지만 가격이 많이 떨어지고 지상권류가 있으면 건물은 제삼자에게 임대 주고 지료를 지급하면 되는 것이다. 그리고 지상권의 만기 시 토지소유자에게 건물매수청구도 해볼 수가 있다. 건물의 지상권류가 성립되지 않는 경우라도 건물의 입찰가격이 아주 많이 떨어진 상태이고 토지주의 입장에서 건물이 가치가 있어서 철거가 쉽지 않을 경우 입찰을 받아서 토지주와 협상을 해볼 수도 있다. 물론 이 작전은 난도가 있으니 확실한 승산을 고려해야 할 것이다. 건물만의 경매는 소수지분과 과반수지분의 의미가 다른 유형보다 낙찰자의 입장에서 큰 실익이 없다. 건물에 지상권류가 성립되는 조건하에 관리행위로써 지료에 대한 합의를 할 수 있느냐 정도가 실익으로 볼수 있다. 공유물분할소송을 진행하여 건물 소유자들과의 협의 또는 전체건물의 매각으로 진행될 경우에도 지상권류가 성립된다는 전제가 되어야 이익이 크다. 즉, 공유물분할소송을 통해 다른 지분의 협상이나 전체 건물의 경매진행시 건물에 지상권류가 없다면 가격이 떨어지고 낙찰자가 최초 받은 가격에 대비해서 이후 별 차액이 없거나 아니면 실패한 투자가 될 위험이 더 클 것이다.
2. 지분경매의 과반수지분
1)토지,건물 함께 경매
토지, 건물이 함께 경매가 진행될 경우 과반수지분일 경우 소수지분권자와 협상하거나 협상이 안되면 공유물분할소송을 통해 해결하고 이를 통해 전체 부동산의 경매가 진행될 가능성이 크다. 따라서 지분의 매각으로 낙찰자입장에서 투자수익을 올리기 위해서는 낙찰자는 최초 지분매입 시 향후 공유물 소송을 통한 경매에서 배당금을 받거나 다른 지분권자들과의 협상가격을 충분히 고려하여 입찰가격을 결정해야 한다.
2)토지만의 경매
토지만의 경매시에는 먼저 건물이 지상권류가 생기는 부분인지를 면밀히 검토하여야 한다. 이후 건물주와 협상에서 부당이득금 및 철거 또는 지료지급 등의 절차진행시 건물에 지상권류의 권리여부에 따라 차이가 많이나기 때문이다.
그리고 낙찰자들은 입찰가격도 위에서 언급한 바 이후 진행될 절차들을 고려하여 금액설정을 하여야 할 것이다. 과반수지분권자의 관리행위로써 토지 임대차와 건물철거 청구 등에서 주도권을 잡고 건물소유자와 협상할 수 있다. 이때 부동산 경매를 하는 근본적인 목적을 한번 생각할 필요가 있다. 간간히 이런 류의 토지경매를 받아서 건물소유자와 협상을 하지 않고 끝까지 건물철거소송으로 가서 판결을 받거나 이후 건물에 대해 경매를 넣거나 건물을 직접 철거를 한다거나 하는 사례가 있다. 과연 이렇게까지 하는 것이 본인이 경매를 하는 목적인지는 다시 생각할 필요가 있을 것이다. 부득이 전혀 방법이 없거나 처리가 안되어 할 수 없이 이런 절차를 진행하는 것은 어쩔 수 없다고 하겠지만 가능하다면 건물주와의 협상을 통해 좋은 게 좋다고 건물주도 좋고 토지 낙찰자도 좋은 방안으로 해결하는 게 바람직하다고 생각한다.
3)건물만의 경매
건물만의 경매시에는 특히 지상권류의 성립여부를 아주 면밀히 확인해보아야 한다. 그리고 낙찰자들은 입찰가격도 위험부담이 상당하므로 이에 맞는 적당한 가격을 점검하여야 한다. 건물만의 경매에서 과반수지분은 지상권류가 있다는 전제하에서 관리행위로 지료약정은 주도적으로 할 수 있다. 지상권류의 권리가 없다면 낙찰자들 입장에서는 섣불리 입찰을 하지 않는 것이 더 유익할 것이다.
3. 결론
지분경매에서 과반수 지분은 관리행위로써 임대차를 주도할 수 있다는 측면에서 장점이 있다. 토지만의 경매입찰에서는 토지를 저렴하게만 낙찰받을 수 있다면 건물이 지상권류의 권리존재여부를 불문하고 손해보지 않는 투자모델이 될 수 있다. 건물만의 경매의 경우 지상권류의 권리가 없다면 낙찰자는 입찰을 하지 않는 것이 바람직하다.