1. 토지건물거래는 밸류맵
토지의 가격을 조사할 때 국토교통부 아파트실거래가에서는 지번주소에 대한 자료가 공개되지 않는다. 지목과 용도지역, 금액 등으로 분류하여 기록된다. 따라서 특정물건에 대한 가격을 파악하기가 어렵다. 그래서 토지건물거래는 밸류맵이라는 홈페이지를 주로 이용한다. 홈페이지에 들어가서 좌측 상단에 주소를 검색하면 지도화면에 이전 거래된 이력이 나오고 인근 필지에 대한 과거 이력정보가 표시된다. 이전 거래가 모두 표시되는 것은 아니다. 오른쪽에 있는 텝들에서 위성지도를 선택하면 항공사진의 화면으로 바뀐다. 아파트 실거래가와 마찬가지로 실제 거래된 사례이므로 네이버부동산에 매물광고로 나온 가격보다 일반적으로 저렴하게 표시되어 있다. 따라서 매매로 나온 가격이 밸류맵에 가장 최근에 거래된 가격과 비교하여 저렴하다면 시세보다 싸다고 생각해 볼 수 있다. 하지만 부동산 시세가 떨어지는 시기에서는 현재 나오는 매물가격이 과거에 거래된 가격보다 저렴한 것이 일반적이므로 부동산 시장의 전반적인 시세흐름을 파악한 후에 매매든, 경매입찰이든 결정하여야 할 것이다.
2. 원주토지경매투자
일반적인 토지의 매매 거래에서는 공인중개사가 중개를 하면서 위험부담을 최소화해준다. 토지가 경매로 나올 경우 입찰을 하고자 하는 사람이 모든 책임을 안고 낙찰받게 된다. 물론 경매절차상의 문제나 경매기록상의 하자 등이 있다면 낙찰 후에도 불허가가 되거나 허가결정 이후에도 허가결정취소가 될 수도 있다. 하지만 토지의 경우 절차상 하자나 내용의 기록상 하자가 많지 않다. 점유자가 있거나 점유자의 대항력이 있거나 등의 문제가 드물기 때문이다.
토지의 가격조사를 위해서는 토지의 위치, 용도, 도로의 여부, 인접 개발계획 등을 살펴보아야 한다. 토지의 위치를 포괄하여 나타낼 때 입지조건이라는 용어를 써는데 부동산의 입지조건으로는 역세권, 숲세권, 학세권, 직세권 등으로 나누기도 한다. 강원도 원주는 아직 역세권의 영향이 조금 있기는 하지만 원주내부에 지하철이 없고 수도권철도의 영향이 있지만 미미하다. 숲세권은 인근에 숲이 많아서 영향이 거의 없고 학세권도 원주의 학군이 서울의 강남, 강북으로 두드려지지 않아서 영향이 드물고, 직세권은 영향은 있으나 도심이 크지 않고 이동거리가 길지 않아서 영향력이 크지는 않다. 원주의 입지조건은 역세권과 직세권이 다른 조건에 비해 영향이 있다고 볼 수 있다.
원주시장을 좀 더 설명하면 재래시장을 끼고 있는 구도심과 원주시청을 중심으로 무실동, 단계동과 원주역을 이어볼 수 있고,가장 큰 동네인 단구동, 기업도시와 혁신도시로 나누어 볼수 있다. 태장동에 계발계획인 과학박물관, 국민체육시설 등은 인근 지역의 투자가치를 올려주는 역할을 할 수 있다.
토지의 투자 중 가장 중요한 부분 중 하나는 건축이 가능한 도로인가의 문제이다. 도로가 없는 땅은 통행이 불가능할 수 있고, 이런 문제를 해결하기 위해서는 시간과 비용과 정신적인 스트레스가 많이 생길 수 있다. 도로는 지목이 도로로 되어 있는 부분도 중요하지만 실제로 도로로 이용되고 있는지, 포장이 되어 있는지, 도로 소유자가 누구인지 등에 따라 통행의 여부가 결정될 수 있다. 추가문제없이 건축이 가능한 도로가 있는지의 여부에 따라 토지가격은 2배 이상 차이가 날 수 도 있다.
경매로 나온 토지 인근에 개발계획이 있는지의 정보는 향후 가격상승에 중요한 역할을 하기도 한다. 다만, 계발계획이 무산될 여지가 있는지, 계발계획이 계획대로 진행되었을 때 인근 토지가격에 얼마만큼 영향을 미칠 수 있는지는 충분히 고민해 볼 필요가 있다. 도심의 산업단지와는 별개로 지방에 건립되는 규모가 크지 않은 산업단지 등은 향후 계획대로 진행된 후에도 인근 토지가격에 큰 영향을 미치지는 않는 것이 대부분이다. 이전에 2018 동계올림픽평창 개최로 KTX 열차정거장으로 설정된 위치가 처음위치에서 바뀐 곳도 있다. 강원도 횡성군 둔내면 석문리에 계획되었던 역사가 자포곡리로 역사가 바뀌었다. 따라서 애초에 확정되지 않은 계발계획만 믿고 미리 투자한다고 석문리에 논, 밭을 인근시세보다 높게 구매한 투자자는 10년이 지난 시점에도 오르지 않은 가격형성에 고민을 해야 하는 상황이 만들어진다. 그리고 서울, 수도권에 있는 역세권등이 횡성, 평창중에서도 거쳐가는 역사 주변 지역은 역사가 설치되어도 토지시세에는 영향이 거의 없는 실정이니 이런 판단을 현재 유사사례를 통해 꾸준히 공부래 볼 필요가 있다.
재개발토지에 대해서도 관심을 가져볼 필요가 있다. 투자 전에 먼저 재개발 투자에 대해 언제 투자할 것이고 언제 팔고 나올 것인지를 계획을 세우고 인근 지역들을 찾아보아야 한다. 제대로 확인 없이 투자하다가는 시간만 낭비하고 월수익도 전혀 없는 투자가 되어 실패가 될 수도 있다.
특수물건토지에 대해 투자를 고려할 수도 있다. 일반적 물건이 경매로 잔금 후 소유권을 넘겨받으면 이용 등의 제반문제가 없는 반면 특수물건은 문제로 인해 협상을 하거나 대부분 소송을 통해 문제를 풀어야 하는 물건들을 만한다. 하지만 소송과정의 시간과 비용과 소송결과에 대한 불확실성 등으로 낙찰가격이 많이 떨어지게 되는 것이 일반적이다. 따라서 과감히 이런 분야에 대해 좀 더 공부해 보겠다는 열정이 있으면 지분경매, 지상권류 경매, 유치권경매 등에 살펴볼 필요가 있다.