물건경매,유치권경매,경매싸이트

 

                                                      1. 물건경매

물건경매 시 어떤 물건을 찾아야 돈이 될까라고 고민하게 된다. 고위험 고수익이란 용어도 있듯이 위험이 크면 수익을 벌 수 있는 확률이 높다. 아래에서 부동산경매의 위험 부분이 제일 크다고 볼 수 있는 유치권경매를 분석해보기로 한다.

 

                                                     2. 유치권경매

유치권은 특수물건의 하나로 분류되고 다른 권리와 비교할 때 등기부에 기재되는 것도 아니고 요건을 뚜렷이 확인하기도 어렵다. 그리고 유치권의 요건이 건물주와의 밀접한 관계에서 이루어지는 부분이 많아서 유치권의 판단을 하기가 어려울 수 있다. 유치권이 성립하지 않는다고 확신이 들어도 유치권을 없애기 위해서는 유치권자와 대부분 소송이라는 절차를 거쳐야 하므로 초보 투자자로서는 쉽게 접근할 수 없는 물건이다.

 

낙찰자가 유치권물건의 입찰을 위해서는 유치권의 법조문을 통해 기본기를 배우고 판례를 통해 사안에 따라 판결된 내용들을 숙지하고 물건마다 현장을 답사하여 유치권자가 낙찰자에게 대항할 수 없는 명백한 증거를 찾는 습관을 들일 필요가 있다.

유치권의 정의와 유치권의 성립요건은 민법 320조에 기록되어 있다.

 

민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

 

민법 320조를 구체적으로 살펴본다.

타인의 물건 또는 유가증권에서 유가증권이란 재산권을 표기해 놓은 증거가 되는 문서라는 의미로서 어음, 수표, 채권,수표, 등이 이에 해당한다. 부동산 경매, 공매에서, 유치권의 문제는 공사 중의 건물 또는 완공된 건물에서 공사업자가 공사대금을 받지 못해서 유치권을 주장하는 경우와 건물 내의 임차인등이 유치권을 주장하는 경우가 대다수이다.

 

다음은 320조에 나오는 유치권의 요건을 차례대로 살펴보기로 한다.

 

먼저 조문에서 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는” 이란 문구가 있다. 유치권 주장을 위해서는 점유를 하고 있어야 한다. 점유 관련 판례에서는 채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 그 부동산에 관한 경매절차 매수인에게 대항할 수 없다라고 판결하였다.(2005다 22688 판결).즉 경매기입등기 이전에 목적물을 점유하고 있어야 유치권자가 낙찰자에게 유치권주장을 할 수 있다는 것이다.

실무에서 유치권자의 점유여부는 현장을 조사하는 것 외에 법원에서 제공하는 현황조사서와 감정평가서 등을 보고 짐작할 수 있다. 현황조사와 감정평가는 공적인 기록으로서 이후 유치권자와의 분쟁에서 유력한 증빙서류로 작용할 수 있다. 그 기록에 유치권자의 점유에 관한 기록이 없고 현관출입도 자유로운 사진이 제출되어 있다면 유치권자가 반박자료를 제출하여 상황을 바꾸는 것은 상당히 어렵다는 것이다.

 

다음으로 조문에서 “그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이”라는 문구가 있다. 이 문구를 다른 표현으로 “견련관계”라고 표현한다. 즉 견련성이 있어야 한다 라는 의미이다. 판례는 이 견련성을 엄격하게 해석하고 있다.

예를 들면 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 사안에서 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물자체에 생긴 채권이라고 할 수 없어서 유치권의 성립요건인 채권과 물건과의 견련관계가 없어서 유치권이 성립하지 않는다는 것이다. 직접 해당공사를 하지 않은 부분은 유치권성립이 안된다는 판례의 입장이다.

(2011다 96208 판결)

 

 

다음의 요건으로 “변제기에 있는 경우에는”이라는” 용어가 있다.

이는 유치권자의 변제기 도래시기에 대한 문제로서 유치권이 성립하기 위해서는 공사대금채권의 변제기가 도래해야 한다는 의미이다. 예를 들면 경매개기결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 오나 공 하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는 수급인은 유치권을 주장할 수 없다고 판례는 판단하고 있다.

(2011다 55214)

 

이외 유치권자의 점유가 불법행위로 점유하였을 경우는 유치권이 인정되지 않는다. 그리고 유치권 포기를 할 경우 유치권은 없어지고 계속 점유를 하지 않을 즉 유치권자가 어떤 연유에 의해 점유를 푼 경우 유치권은 효력을 잃는다.

 

유치권자는 점유를 할 때 선량한 관리자로서 기본적인 주의의무가 있다.

그리고 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여, 담보제공을 하지 못하지만 보존에 필요한 사용은 가능하다. 실무에서 유치권자가 공사대금채권으로 주택을 점유하여 임차인을 구하는 경우가 있다. 이때 채무자의 동의를 받지 않은 경우 채무자는 유치권 소멸을 청구할 수 있다.

 

 

유치권은 유치권의 근거가 된 채권이 소멸시효로 인해 소멸될 경우 유치권을 주장하는 이유가 없어지므로 소멸된다. 공사대금채권의 경우 소멸시효가 3년이므로 유치권자가 별도의 공사대금채권에 대해 소멸시효중단등의 법적조치가 없을 경우 공사대금채권의 소멸로 유치권도 소멸된다.

 

유치권자는 판결을 받아서 유치권자의 권리로서 채무자의 부동산을 경매를 진행할 수 있다. 유치권자가 경매를 진행할 경우 이 경매의 낙찰자는 더 이상 유치권의 부담을 가지지 않는다.

 

유치권은 불가분성이 있어서 다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 경우 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우 한세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 채권으로 한다는 판례가 있다. (2005다 16942)

 

한편 임차인도 임차한 건물에 대해 필요비, 유익비, 등에 대해 유치권을 주장할 수 있다. 필요비는 전기, 수도, 보일러,수도, 등 사용수익을 위한 필수적인 요소들에 대한 비용이고, 유익비는 반드시 필요한 것은 아니지만 건물의 가치를 증대시키는 비용으로 아파트의 새시비용,, 외부구조 변경 등이 이에 해당한다.

실무상으로 임대차 계약서에 임대차 종료 시에는 임차인은 원상복구를 해서 임대목적물을 임대인에게 반환한다 라는 원상회복조항이 있다. 이 문구는 임차인이 필요비, 유익비청구에 대해 미리 포기한다는 의미의 약정으로 보아 낙찰자에게도 주장할 수 없는 근거가 되고 있다. (95다 12927 판결)

 

유치권이 주장되고 있는 경매절차에서 입찰자는 현장을 방문하여 유치권자와 채무자의 유착관계를 확인하여야 한다. 실무상으로 현장을 조사하면 채무자와 유치권자가 소송을 진행하는 경우도 있다.

 

입찰자는 먼저 채무자, 소유자를, 만나볼 필요가 있다. 채무자와 대화 중 유치권자와 현재 소송 중이고 유치권자가 주장하는 유치권의 내용에 대해 채무자가 자연스럽게 얘기를 하는 경우도 있다. 이것이 확인되면 유치권자를 통해 재확인을 하고 채무자의 말에 확신이 있다면 낙찰을 받아 유치권자에 대해 인도명령신청을 해볼 수도 있다.

 

 

채무자의 말대로 라면 유치권자는 허위일 것이고 납득할 만한 유치권의 내용에 대해 법원에서 요구하는 자료요청에 대해 의견이 없을 경우 인도명령 결정이 날 수 있다. 이후절차는 강제집행 및 경매집행방해 및 소송사기라는 형사문제까지 엮을 수가 있으므로 유치권자와의 힘겨운 소송절차 없이 빠른 시기에 해결을 할 수 있다.

3. 경매사이트

경매사이트를 통해 물건을 확인한다. 대법원경매사이트가 대표적이다. 옥션경매 등에서도 이용할 수 있는데 경매사건번호를 알면 경매사건검색으로 검색한다. 경매사이트 이용 시 대법원경매사이트보다는 옥션경매등 사설사이트의 이용이 일반적이다.

 

다 많은 자료를 원한다면 아래 블로그를 클릭▼