농취증제출시기, 농취증미발급

농축농지로 사용하지 않는 농지에 대해 농지취득자격증명취득을 위해 알아보기로 한다.

 

농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명, 농업경영계획서가(일정면적이상) 필요하다.

 

 

                                                1.농취증 제출시기

부동산매매에서는 등기 이전 전에 필요하고 부동산경매에서는 매각허가결정전까지 필요하고 자산관리공사가 운영하는 온비드에서 압류물건 등은 기존에는 등기이전 전까지였으나 2023년12023년 1월부터 공고되는 물건부터는 매각결정기일 전까지 농취증을 제출하는 것으로 바뀌었다.

부동산경매나 공매에서 잔금을 지불하면 형식적인 서면등기 이전에 실질적인 소유자가 되는 구조인데 부동산 공매에서는 잔금을 내어서 실질적인 소유자는 되었는데 농취증 발행이 안되어 형식적인 소유권을 취득할 수 없는 상황의 문제가 발생했다. 따라서 부동산 경매처럼 농취증을 매각결정기일전까지로 바꾸어 이런 문제를 해결하려는 의도도 있을 것이다.

 

 

그런데 진행절차 기간상 압류물건은 통상 월요일부터 수요일까지 입찰을 하고 목요일 최고가 매수신고인을 정하고 다음 주 월요일 매각허가결정을 하는 구조이므로 농취증을 제출해야 하는 기간이 상당히 짧다. 따라서 낙찰자가 공매대상 부동산의 인접 시, 군 등에 주소를 두고 있지 않는 등의 이유로 농취증발급시 심의대상이 되는 물건에 대해서는 증명사유를 제출하여 1회한해서 10일을 연장할 수 있도록 하고 있다. 1회 연장된 기간 내에서도 지자체의 농취증발급이 늦어질 경우 이에 대한 보증금은 환급해준다고 한다. 이런 이유로해서 공매물건 내역에는 지자체에 사전에 문의하여 입찰을 하도록 안내하고 있다.

 

한편 국유재산, 수탁재산 경우 형식만 온비드를 통해 낙찰자를 정하고 별도의 매각허가결정 없이 기관에서 직접 연락을 통해 일반 매매처럼 계약서를 작성하고 등기이전을 하는 방식이므로 등기이전 전까지 농지취득 자격증명등을 제출하면 된다. 이대 농취증이 안나오는 문제는 낙찰자의 책임이므로 낙찰자는 반드시 농취증 발급여부를 미리 정부 24등을24 통해서 신청하여 발급여부를 확인 후 입찰하는 것이 안전하다.

 

2.농취증 미발급

이제까지 농취증 발급에서 농지를 농지로 이용하고 있는 토지라면 큰 문제는 없었다. 하지만 최근에 농지로 이용되고 있는 토지라도 투기로 인식되는 경우의 토지에는 심의절차로 인해 농취증이 미발급되는 사례가 많아지고 있다.

한편 농지를 농지가 농지로 이용되고 있지 않은 토지의 경우 농취증 발급이 가능한지가 문제 된다.. 예를 들면 농지에 무허가 주택이 지어져 있는 경우, 농지가 포장이 되어 이용되는 경우 등이 문제 된다.. 이런 문제에서 100%인 정답은 정부 2424 또는 부동산 소재지 관할 주민센터에 가서 입찰 전에 미리 농취증신청을 하여 농취증 발급여부를 확인 후 입찰을 하는 방법이다.

그럼에도 불구하고 이런 절차를 진행하지 않고 입찰을 하여 농취증미발급 등의 문제가 발생할 경우를 대비해서 농취증에 대한 기본 지식들을 몇 가지 알고 있어야 한다.

 

먼저 농취증이 미발급시 낙찰자가 할 수 있는 방법은 행정심판, 행정소송의 절차입니다. 이런 절차를 진행할 때 비용과 시간이 들 수 있음을 먼저 고려하여야 합니다.

농취증이 미발급 된다고 보낸 지자체의 의견서내용이 매각물건명세서에 기재가 되어 경매가 진행되는 경우 상식적인 생각에서는 경매가 진행되지 말아야 하는 게 원칙이다. 왜냐하면 농취증이 발급되지 않으면 불허가가 되고 더 이상 경매절차의 진행이 안되기 때문이다. 그럼에도 불구하고 경매진행을 하는 것은 행정심판, 행정소송의, 절차를 통해서 구제받을 수 있는 여지가 있음을 법원에서도 고려하고 있기 때문이다. 다만 농지를 농사의 목적이 아닌 투기의 수단으로 이용하여 농취증을 받는 사례로 인하여 투기로 의심되는 부동산 지역등의 엄격한 심의로 인하여 농취증미발급이 늘어나는 추세이므로 이 경우 행정심판, 행정소송으로, 갈 경우 농취증을 발급받기가 어려울 수도 있다. 이런 사유 이외의 사유 즉 불법건물이 있다든가, 농지목적 이외의 형태로 이용하고 있는 경우는 낙찰자가 사후에 농지로 만들겠다는 분명한 목적으로 구매를 의도한다면 충분히 행정심판, 행정소송을 통해 농취증을 발급받을 수 있다.